Guia completo sobre Leilões Extrajudiciais de Promessas de Venda e Compra (Lei Federal nº 4.591/64)

O conhecimento sobre a legislação é um dos principais desafios para quem deseja comprar ou vender imóveis em leilão. Para te ajudar a entender melhor como funciona os leilões extrajudiciais com base na Lei dos Condomínios e das Incorporações Imobiliárias (Lei Federal nº 4.591/64), preparamos esse guia completo com as principais dúvidas sobre o assunto.

  1. O Leilão Extrajudicial previsto na Lei das Incorporações Imobiliárias é constitucional?

    • O procedimento foi recebido como constitucional pelo STJ e pelo STF. A execução extrajudicial prevista pela Lei Federal nº 4.591/64 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a obrigatoriedade de notificação prévia para a purgação da mora.
    • Ademais, não é negado ao Promissário Comprador o seu direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento anterior ao inadimplemento.
    • No mesmo sentido, o Promissário Comprador pode, ainda, apontar em juízo eventuais irregularidades na observância do procedimento em questão e que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora.
  2. As incorporadoras podem optar pela execução extrajudicial ou se trata de algo reservado às Comissões de Representantes dos condôminos?

    • As incorporadoras podem, sim, optar pela execução extrajudicial prevista no artigo 63, §§1º ao 8º, da Lei Federal nº 4.591/64.
    • Tal prerrogativa foi assegurada às incorporadoras pela complementação posterior trazida pelo art. 1º, inc. VII, da Lei Federal nº 4.864/65, o qual foi responsável por equipará-las às Comissões de Condôminos, estendendo a elas todos os poderes e direitos que foram previstos no art. 63 da Lei Federal nº 4.591/64.
  3. A partir de quantos dias de atraso ou de quantas parcelas vencidas o Promissário Comprador inadimplente poderá ser notificado?

    • O Promissário Comprador inadimplente poderá ser notificado pelo Promitente Vendedor após o vencimento de 03 (três) prestações mensais, ou, então, após o período de 03 (três) meses contados do vencimento de qualquer parcela/obrigação contratual.
    • Vale ressaltar que ao Promissário Comprador inadimplente deverá ser assegurado o direito de quitar a dívida dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimento da primeira obrigação/parcela não paga.
    • 1º, inc. VI, da Lei Federal nº 4.864/65, que alterou disposições previstas na Lei Federal nº 4.591/64.
  4. Qual o meio correto para enviar a notificação extrajudicial ao Promissário Comprador inadimplente?

    • Não há na lei previsão expressa de qual meio deverá ser utilizado para notificar do Promissário Comprador inadimplente e constituí-lo em mora.
    • Entretanto, é muito comum que nos contratos padrões utilizados pelas construtoras e incorporadoras esteja previsto que a notificação extrajudicial deverá ser feita nos moldes estabelecidos pelo Decreto-lei nº 745/69, o qual determina que o devedor deva ser notificado por via judicial ou por intermédio de cartórios de Registro de Títulos e Documentos.
    • Assim, independente de previsão contratual ou não, podemos dizer que o meio ideal para envio das notificações extrajudiciais aos Promissários Compradores inadimplentes é pelos cartórios de Registro de Títulos e Documentos.
  5. A notificação do Promissário Comprador inadimplente deve ser feita pessoalmente pelo Oficial do cartório?

    • Preferivelmente, a notificação deve, sim, ser entregue pessoalmente ao Promissário Comprador inadimplente, entretanto, não há na lei previsão alguma de que a notificação deva ser entregue pessoalmente ao destinatário.
    • A entrega pessoal da notificação extrajudicial é preferível, pois garantirá uma maior segurança jurídica ao procedimento realizado.
  6. Caso o devedor seja desconhecido ou tenha mudado dos endereços fornecidos pelo notificante, quais são as minhas opções para notificá-lo?

    • Nas situações em que o Devedor Fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (favelas ou locais de difícil acesso), o fato será certificado pelo Oficial responsável pela diligência e informado ao notificante.
    • Com a certidão negativa atestando que o Promissário Comprador inadimplente se encontra em local incerto e não sabido (LINS), o Promitente Vendedor fará a intimação do devedor por edital publicado durante 03 (três) dias, pelo menos, em jornal de grande circulação local.
  7. Na hipótese de o Promissário Comprador inadimplente se ocultar do Oficial do Cartório para não receber a notificação, como devo proceder para intimá-lo?

    • Diferente do procedimento das Alienações Fiduciárias, para a execução extrajudicial de Promessas de Venda e Compra NÃO está prevista em lei a prerrogativa da notificação por hora certa.
    • Ou seja, o Promitente Vendedor deverá encontrar outras maneiras e meios de entregar a notificação ao Promissário Comprador inadimplente, visto que a notificação por edital não será possível em razão do devedor não se encontrar em local incerto e não sabido.
  8. A notificação pode ser deixada para o Promissário Comprador inadimplente na portaria de seu prédio ou condomínio?

    • Diferente do procedimento das Alienações Fiduciárias, para a execução extrajudicial de Promessas de Venda e Compra NÃO está expressamente prevista em lei a prerrogativa do Oficial deixar a notificação na portaria do prédio ou condomínio do devedor.
    • Porém, o fato de não estar previsto em lei não significa que é proibido. Pelo contrário, em alguns estados, como o de São Paulo, as Normas da Corregedoria do TJSP prevê a entrega de notificações extrajudiciais por meio de “carta lacrada” deixada aos cuidados do funcionário da portaria do condomínio responsável pelo recebimento da correspondência.
  9. Depois de notificado, quantos dias o Promissário Comprador inadimplente terá para quitar o débito?

    • No art. 63, caput, da Lei Federal nº 4.591/64 está disposto que o devedor terá o prazo de 10 (dez) dias, a contar da data da notificação, para quitar os valores em atraso.
    • Entretanto, é muito comum que nos contratos padrões utilizados pelas construtoras e incorporadoras esteja previsto que a notificação extrajudicial deverá ser feita nos moldes estabelecidos pelo Decreto-lei nº 745/69, o qual determina que o devedor tenha o prazo de 15 (quinze) dias, a contar da data da notificação, para quitar os valores em atraso.
  10. Constituído em mora e decorrido o prazo do Devedor para quitar os valores em atraso, posso levar o imóvel imediatamente a leilão?

    • Não. Para que o imóvel seja leiloado há a obrigatoriedade de se publicar os editais de leilão em jornais de grande circulação no local do imóvel.
  11. A publicação em jornal dos editais de leilão é obrigatória? Se sim, por quantas vezes o edital de leilão deverá ser publicado?

    • A publicação dos editais de leilão em jornal de ampla circulação na cidade do imóvel é obrigatória e deverá ser realizada por pelo menos três vezes, conforme estabelecido no art. 38 do Decreto-lei nº 21.981/32, o qual regulamenta a profissão dos leiloeiros.
  12. Com quantos dias de antecedência devo publicar o primeiro edital de leilão?

    • O primeiro edital de leilão deverá ser publicado com a antecedência mínima e com as formalidades estabelecidas pelas partes no contrato ou escritura de Promessa de Venda e Compra.
    • Na falta de previsão expressa, o primeiro edital deverá ser publicado com a antecedência mínima de 07 (sete) dias do primeiro leilão.
  13. Qual o custo médio das três publicações obrigatórias de Edital de Leilão?

    • Não há como informar um valor exato, pois o custo de publicação varia de jornal para jornal, cidade para cidade e de estado para estado. Para meros efeitos de cálculo, considere um valor entre R$ 500,00 a R$ 1.500,00 por imóvel leiloado.
  14. O Promissário Comprador inadimplente deve ser informado das datas e do local dos leilões?

    • Considerando que não há previsão expressa em lei de tal obrigatoriedade, podemos afirmar que o Promitente Vendedor não precisa cientificar o Promissário Comprador inadimplente das datas e local dos leilões, exceto se o contrato firmado entre as partes prever tal obrigação.
  15. Quantos dias deve-se esperar para realizar o segundo leilão após a realização do primeiro?

    • Diferente do procedimento das Alienações Fiduciárias, para a execução extrajudicial de Promessas de Venda e Compra NÃO está expressamente prevista em lei um período mínimo ou máximo que o Promitente Vendedor deva esperar entre o primeiro e o segundo leilão.
    • Assim, se tal período mínimo não for devidamente previsto no contrato firmado entre as partes, o segundo leilão pode ocorrer em até 01 (uma) hora após o primeiro.
  16. Como são calculados os valores dos lances mínimos do primeiro e do segundo leilão?

    • No primeiro leilão, o valor do lance mínimo será composto pela somatória do valor das parcelas pagas pelo Promissário Comprador inadimplente com o valor em atraso corrigido, com o valor das parcelas a vencer, com as despesas de notificação, honorários advocatícios, editais e eventual comissão do leiloeiro.
    • No segundo leilão, o art. 63, § 2º, da Lei Federal nº 4.591/64 estabelece que a venda possa ser feita pelo maior lance obtido, ou seja, qualquer valor.
    • Entretanto, é costumeiro que o valor do lance mínimo do segundo leilão seja composto pela somatória dos valores vencidos e a vencer com as despesas de notificação, honorários advocatícios, editais e eventual comissão do leiloeiro, excluindo-se os valores já pagos pelo Promissário Comprador inadimplente.
  17. Se no segundo leilão ninguém der o lance mínimo, o Promitente Vendedor pode vender o imóvel por um valor abaixo desse mínimo?

    • Sim! O art. 63, § 2º, da Lei Federal nº 4.591/64 prevê que a venda possa ser feita pelo maior lance obtido, ou seja, qualquer valor.
    • Caso isso ocorra, o Promitente Vendedor deverá dar a plena e irrevogável quitação ao Promissário Comprador inadimplente.
  18. O Promitente Vendedor pode exercer o direito de preferência e ficar com o imóvel que está sendo leiloado? Se sim, qual o prazo para exercício de tal direito?

    • Sim! Está previsto no art. 63, § 3º, da Lei Federal nº 4.591/64 que o Promitente Vendedor poderá, no prazo de 24 horas após a realização do leilão final, exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel leiloado.
    • Entretanto, cabe ressaltar que tal direito deverá ser exercido em patamar de igualdade com terceiros, ou seja, o Promitente Vendedor terá no mínimo que igualar o lance vencedor do leilão, arcando, igualmente, com todas as despesas de arrematação, tal como a comissão do Leiloeiro Oficial.
  19. O que acontece se o imóvel não for vendido no leilão?

    • O leilão será considerado negativo e o Promitente Vendedor adjudicará o imóvel ao seu patrimônio, podendo negociá-lo como bem entender.
  20. O Promissário Comprador inadimplente possui direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão?

    • Ao contrário dos procedimentos das Alienações Fiduciárias, o Promissário Comprador inadimplente pode purgar a mora até a data do leilão, dispensando, assim, a necessidade de assegurar-lhe o direito de preferência na arrematação do imóvel.
  21. Preciso devolver algum valor ao Promissário Comprador inadimplente que teve o seu imóvel leiloado?

    • A Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias determina que do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários advocatícios, editais de leilão, comissão do leiloeiro e 10% de multa. O valor que sobrar após todas essas deduções deverá ser devolvido ao Devedor.
    • Na prática, se o imóvel for adjudicado ou não for vendido por um valor superior ao mínimo do leilão, o Promitente Vendedor não terá que devolver absolutamente nada ao Promissário Comprador inadimplente.
    • 63, § 4º, da Lei Federal nº 4.591/64.
  22. Na hipótese de arrematação do imóvel, quem paga a comissão do Leiloeiro Oficial?

    • O arrematante será responsável pelo pagamento da comissão do Leiloeiro Oficial, a qual será estabelecida em 5% (cinco por cento) sobre o valor do lance vitorioso.
  23. O Promissário Comprador inadimplente propôs Ação Revisional de Contrato. Isso significa que o Promitente Vendedor não pode mais executar a Promessa de Venda e Compra?

    • Não. O STJ já definiu que a mera propositura de Ação Revisional não afasta os efeitos da mora do Devedor, o qual poderá, sim, ter os seus bens leiloados. Nos termos da Súmula nº 380 do STJ: “A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”.
  24. O Promitente Vendedor pode leiloar o imóvel mesmo que ele esteja ocupado?

    • São frequentes as situações em que os imóveis encontram-se ocupados pelo Promissário Comprador inadimplente, o qual, seja pelo motivo que for, tomou a posse do imóvel com ou sem o consentimento do Promitente Vendedor.
    • Nestes casos, após a realização do leilão será necessário ingressar com ação de reintegração/imissão na posse em face do Promissário Comprador inadimplente.
  25. Quem deve pagar os eventuais débitos de IPTU e de condomínio que eventualmente recaiam sobre o imóvel leiloado?

    • No caso de leilão extrajudicial de Promessa de Venda e Compra, em regra o valor dos eventuais débitos de IPTU e de condomínio não estará incluso no lance mínimo dos leilões e será de responsabilidade de quem arrematar ou adjudicar o imóvel.
    • É dever do interessado em arrematar o imóvel entrar em contato com a equipe da Pecini Leilões para se assegurar de tais informações.
  26. O leilão extrajudicial pode ser realizado em outra cidade/estado da localização do imóvel a ser leiloado?

    • Não há previsão legal de que o leilão deva ocorrer na mesma cidade em que o imóvel esteja localizado, ainda mais se considerarmos a globalização e o advento dos leilões online.
    • Entretanto, para que tal situação seja permitida, é obrigação do leiloeiro oficial publicar o edital de leilão em jornal de grande circulação na cidade/estado do local do imóvel.

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