Alterações na Lei da Alienação Fiduciária – Lei Federal nº 9.514/97

Pensando em esclarecer as dúvidas que surgiram com as recentes alterações na Lei da Alienação Fiduciária, preparamos o texto abaixo contendo uma explicação detalhada das mudanças mais importantes e fazemos um comparativo do antes e depois do texto de lei.

Breve Histórico da Alienação Fiduciária

A Alienação Fiduciária em Garantia se trata de um instituto relativamente novo no ordenamento jurídico, o qual recentemente completou apenas 20 anos de existência.

No início, referido instituto foi muito pouco utilizado, tanto pelo desconhecimento dos interessados quanto pela sua limitação às entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário.

Então, com o surgimento da Lei Federal nº 10.931 de 02 de agosto de 2004, as prerrogativas previstas na lei da Alienação Fiduciária foram estendidas a todas as operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.

Diante disso, as operações de Alienação Fiduciária em Garantia se difundiram entre as construtoras e incorporadoras, as quais, agora, não dependiam mais de instituições financeiras para viabilizar o financiamento dos imóveis que vendiam.

Entretanto, com a difusão da utilização desse instituto, dúvidas, polêmicas e controvérsias começaram a surgir, tanto na aplicação prática (e.g.: exame dos títulos pelos CRIs) quanto na esfera judicial.

Impasses Judiciais

Os principais questionamentos acerca da Lei Federal nº 9.514/97 sempre residiram em torno dos seguintes pontos:

No aspecto material

• Inconstitucionalidade do procedimento de expropriação de bens sem o devido processo legal;

No aspecto formal

• Notificação do Devedor Fiduciante para constituição em mora;
• Consolidação da Propriedade Fiduciária;
• Purgação da mora;
• Leilões Extrajudiciais.

Por conta da falta de clareza no texto do referido diploma legal, o Poder Judiciário passou a orientar suas decisões no compêndio jurisprudencial construído a partir do Decreto-lei nº 70/66, o qual era responsável por regulamentar o Direito Real de Garantia conhecido como Hipoteca.

Assim, o argumento de inconstitucionalidade do procedimento expropriatório extrajudicial foi prontamente refutado, pois sua constitucionalidade já havia há muito sido reconhecida pelo próprio Supremo Tribunal Federal.

Por outro lado, em relação aos aspectos formais do procedimento, por conta do difundido entendimento da necessária aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 irrestritamente aos instrumentos de Alienação Fiduciária em Garantia, os seguintes entendimentos foram adotados pelo Poder Judiciário:

  • O Devedor Fiduciante deve ser notificado pessoalmente para a purgação da mora, somente sendo cabível a publicação de editais mediante a certificação, por oficial de cartório, de que o destinatário encontra-se em lugar ignorado, não sabido ou desconhecido;
  • A purgação da mora pode ocorrer até a data da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor ou, alternativamente, após a consolidação da propriedade e até a data da assinatura do auto de leilão;
  • No tocante à realização dos leilões, apesar da Lei Federal nº 9.514/97 estipular o método de cálculo dos valores dos lances mínimos, passou-se a reconhecer a aplicabilidade da teoria do preço vil, bem como a se exigir a notificação pessoal do Devedor Fiduciante acerca das datas dos leilões.

Diante das incertezas das formalidades do instituto da Alienação Fiduciária, instaurou-se um período de grande insegurança jurídica, no qual as instituições financeiras, as construtoras e incorporadoras passaram a sofrer, de maneira recorrente, reveses atrás de reveses nos pleitos judiciais propostos por Devedores Fiduciantes inconformados com a perspectiva de expropriação de seu imóvel.

Assim, após uma delongada articulação nos bastidores políticos por parte das instituições interessadas, finalmente tivemos a promulgação da Lei Federal nº 13.465, no dia 11 de julho de 2017, a qual se propôs a sanar, de uma vez por todas, a divergência de entendimentos acerca dos aspectos formais da aplicação da Lei Federal nº 9.514/97.

Lei Federal nº 13.465/17

Mais conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, a Lei Federal nº 13.465, sancionada no dia 11 de julho de 2017 pelo Presidente Michel Temer, contém dispositivos em seu texto que causarão uma profunda mudança nos procedimentos de Execução Extrajudicial de imóveis Alienados Fiduciariamente.

Dentre as mudanças introduzidas na Lei Federal nº 9.514/97, faremos a seguir uma exposição das mais importantes e de maneira comparativa à redação anterior.

a) Da notificação por hora certa:

Anteriormente às mudanças legislativas, a utilização da prerrogativa de se notificar o Devedor Fiduciante por hora certa era prevista somente pelas normas da corregedoria dos tribunais de justiça de apenas algumas unidades da federação.

Agora, com a inclusão dos parágrafos 3º-A e 3º-B no artigo 26 da lei da Alienação Fiduciária, a notificação por hora certa do Devedor Fiduciante poderá ser adotada pelos oficiais de cartórios de todo o Brasil, caso eles suspeitem de eventual ocultação por parte do destinatário, conforme segue:

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

§ 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Conforme se verifica, até mesmo os funcionários de portaria de condomínios poderão receber a notificação em nome do Devedor Fiduciante, o que, sem dúvida, assegurará uma maior celeridade no ato de se notificar os devedores.

b) Do prazo para purgação da mora:

A lei da Alienação Fiduciária já estabelecia o prazo para purgação da mora como sendo de 15 dias a partir da notificação do Devedor Fiduciante, entretanto, com a aplicação subsidiária irrestrita do Decreto-lei nº 70/66, a jurisprudência vinha se consolidando no sentido de autorizá-lo a quitar os valores em atraso até a data da assinatura do auto de leilão.
Com a nova redação, passamos a ter como base o prazo estabelecido no art. 26-A, parágrafo 2º, da lei da Alienação Fiduciária:

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Assim, mitigada está a controvérsia acerca do prazo limite para a quitação dos valores em atraso (purgação da mora).

c) Do prazo de 30 dias para a averbação da consolidação da propriedade fiduciária:

Anteriormente às alterações legislativas, não havia previsão legal de prazo mínimo – ou, para todos os efeitos, prazo máximo – para que o cartório averbasse a consolidação da propriedade fiduciária na matrícula do imóvel.

Entretanto, com a promulgação da Lei Federal nº 13.465/67, passamos a encontrar na Lei da Alienação Fiduciária o seguinte dispositivo:

Art. 26-A, § 1º – A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Há quem entenda que esse novo parágrafo, por estar diretamente atrelado a um artigo que estende as prerrogativas da Alienação Fiduciária aos programas habitacionais “Minha Casa, Minha vida”, somente será aplicável aos processos de execução extrajudicial que versem sobre imóveis oriundos desses programas.

Contudo, entendemos que tal inovação legal, por ser um tanto quanto vaga em relação ao seu “alvo”, certamente causará conflitos de entendimento nos Cartórios de Registro de Imóveis de todo o Brasil.

Em relação ao prazo máximo para a consolidação da propriedade, novamente se trata de um ponto que foi deixado de fora das discussões legislativas, entretanto, podemos balizar nosso entendimento por meio das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, que assim determina:

Decorrido o prazo de 120 (centro e vinte) dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados. Ultrapassado esse prazo, a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.

Vale ressaltar que essa norma é válida somente para os Estados de São Paulo e do Ceará (que também possui regulamentação própria sobre o tema), sendo que os demais Estados não possuem uma regra definida para esse procedimento.

d) Do valor mínimo para o imóvel no 1º Leilão:

O valor do lance mínimo para o imóvel no 1º Leilão, anteriormente às alterações legislativas, era comumente convencionado contratualmente entre o Credor Fiduciário e o Devedor Fiduciante.

Porém, após a publicação da Lei Federal nº 13.465/67, caso o valor do imóvel convencionado entre as partes seja inferior ao valor de referência utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI, tal valor de referência deverá ser utilizado como o lance mínimo do 1º Leilão.

ANTES

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

DEPOIS

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.

e) Do direito de preferência do Devedor Fiduciante:

Uma das maiores inovações introduzidas pela Lei Federal nº 13.465/17 é o direito de preferência assegurado ao Devedor Fiduciante de adquirir o imóvel por preço correspondente ao total de sua dívida, somado aos encargos e despesas de todo o procedimento de notificação e leilão extrajudicial.

O art. 27, parágrafo 2º-B, da Lei da Alienação Fiduciária assim dispõe:

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Ou seja, caso o Devedor Fiduciante queira exercer seu direito de preferência após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data da realização do segundo leilão, se confirmado o pagamento de todos os valores por ele devidos, o imóvel será retirado do leilão e o crédito se dará por satisfeito, devendo o Credor Fiduciário emitir o Termo de Quitação da Dívida, assim como faria normalmente após a realização do leilão.

 

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f) Da notificação do Devedor Fiduciante acerca das datas dos leilões:

A jurisprudência, por meio de reiteradas decisões do STJ, estava em vias de se consolidar no sentido da obrigatoriedade de se notificar pessoalmente o Devedor Fiduciante a respeito das datas dos leilões extrajudiciais.

Por mais que tal previsão não estivesse expressa na Lei da Alienação Fiduciária e nem no próprio Decreto-lei nº 70/66, incontáveis foram as decisões judiciais decretando a suspensão da realização dos leilões extrajudiciais por conta de alegações de falta de notificação acerca das datas dos leilões.

Com a nova redação da lei, e com o propósito de assegurar o direito de preferência tratado no item anterior, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao Devedor Fiduciante, sendo considerado válido, entretanto, o simples envio de correspondência dirigida aos endereços constantes na Escritura ou Contrato, ou até mesmo ao seu endereço eletrônico.

O art. 27, parágrafo 2º-B, da Lei da Alienação Fiduciária assim dispõe:

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Assim, como já havíamos adotado nos procedimentos de leilão que vínhamos realizando, um simples telegrama enviado ao Devedor Fiduciante bastará para que tal exigência seja cumprida.

g) Da taxa de ocupação:

A taxa de ocupação que o Devedor Fiduciante deverá pagar ao Credor Fiduciário, ou a quem vier sucedê-lo, agora poderá ser calculada a partir da data da consolidação da propriedade fiduciária, ao passo que anteriormente deveria ser calculada a partir da data da alienação do bem em leilão.

ANTES

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

DEPOIS

Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

h) Inaplicabilidade do Decreto-lei nº 70/66 ao que não se trate de Créditos Hipotecários:

Finalmente, após causar muita confusão nos Tribunais de todo o Brasil, o art. 39, inciso II, da Lei Federal nº 9.514/97 teve sua redação alterada para deixar claro que a aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto-lei nº 70/66 deve ser exclusiva aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.
Veja o comparativo dos textos legais:

ANTES

Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei:

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966.

DEPOIS

Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017).

Com isso, podemos considerar encerrada a discussão acerca da aplicabilidade subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 aos procedimentos de execução de créditos garantidos por Alienação Fiduciária.

i) Das demandas judiciais após a consolidação da propriedade fiduciária:

Trata-se de outra inovação legal que será responsável por atribuir uma nova camada de segurança jurídica às operações de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia.

Mediante as alterações na legislação da Alienação Fiduciária, foi introduzido no art. 30 o seguinte parágrafo único:

Art. 30, Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 07 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Conclusão:

Assim sendo, é possível concluir que as alterações que a Lei Federal nº 13.465/17 introduziu no texto da Lei Federal nº 9.514/97 servirão para trazer um novo sopro de segurança jurídica às operações de Alienação Fiduciária em Garantia que há tanto andava estremecida.

Contudo, o efeito ainda não será imediato, por óbvio, pois ainda carecemos de juízes que tenham conhecimento dessas alterações, bem como de seus efeitos, e de fato coloquem em prática esses novos conceitos.

Ademais, sabe-se que as alterações legislativas não retroagem para atingir as situações pretéritas, porém, as mudanças trazidas pela Lei Federal nº 13.465/17 esclarecem que a melhor interpretação do artigo 39 da Lei Federal nº 9.514/97 é no sentido de que o Decreto-lei nº 70/66 tem aplicação exclusiva aos casos de garantia hipotecária. Por conseguinte, não se exigia a intimação do devedor fiduciante acerca das datas do leilão antes do advento da Lei Federal nº 13.465/17, o que reafirma o erro na interpretação do artigo 39 da Lei Federal nº 9.514/97 pelo STJ.

Portanto, por mais que a aplicação não seja imediata e que novos questionamentos e dúvidas surjam ao longo do caminho – os quais com certeza surgirão – o futuro das operações de Alienação Fiduciária em Garantia nos parece muito mais claro e resguardado pela tão necessária segurança jurídica exigida pelo mercado.

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