Tire suas dúvidas sobre Leilões Extrajudiciais de Alienações Fiduciárias (Lei Federal nº 9.514/97)

Vender imóveis em leilão é seguro? Muitas pessoas têm dúvidas sobre a legalidade e o procedimento de leilões extrajudiciais de Alienação Fiduciária (Lei Federal nº 9.514/97). Para esclarecer todas as dúvidas sobre o tema, nós preparamos esse guia com perguntas e respostas. Confira!

  1. O Leilão Extrajudicial de Alienações Fiduciárias é constitucional?

    • O procedimento foi recebido como constitucional pelo STJ e pelo STF. A execução extrajudicial prevista pela Lei Federal nº 9.514/97 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a obrigatoriedade de notificação para a purgação da mora.
    • Ademais, não é negado ao Devedor Fiduciante o seu direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento anterior ao inadimplemento.
    • No mesmo sentido, o Devedor Fiduciante pode, ainda, apontar em juízo eventuais irregularidades na observância do procedimento em questão e que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora.
  2. A Alienação Fiduciária pode ser contratada por qualquer pessoa jurídica ou física, ou apenas por instituições financeiras?

    • A Alienação Fiduciária pode, sim, ser contratada por pessoas físicas e jurídicas, não sendo prerrogativa exclusiva de instituições financeiras, conforme determina o art. 22, §1º, da Lei Federal nº 9.514/97.
  3. É possível executar Alienações Fiduciárias feitas por contratos particulares ou apenas aquelas feitas por escrituras públicas?

    • O art. 38 da Lei Federal nº 9.514/97 estabelece que todos os atos e contratos referentes à Alienação Fiduciária em Garantia poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
    • Será indispensável, entretanto, para a execução da Alienação Fiduciária que tanto o contrato ou a escritura pública esteja devidamente registrado na matrícula do imóvel.
  4. É possível executar Alienações Fiduciárias que garantem empréstimos em geral ou somente aquelas relativas a financiamento de compra de imóveis?

    • Atualmente não há distinção entre as duas modalidades de Alienação Fiduciária, ou seja, ambas são garantias reais passíveis de serem executadas pelo Credor Fiduciário mediante a inadimplência do Devedor Fiduciante.
  5. É possível executar Alienações Fiduciárias que lastreiam Cédulas de Crédito Imobiliário?

    • Sim, porém a pessoa que executar a Alienação Fiduciária deverá ser a titular da referida Cédula de Crédito Imobiliário.
    • Vale ressaltar que, para tanto, será necessário que o titular da Cédula possua documento emitido pela B³ (Brasil Bolsa Balcão) atestando de que ele é, de fato, o detentor do Crédito Imobiliário.
  6. A partir de quantos dias de atraso ou de quantas parcelas vencidas o Devedor Fiduciante poderá ser notificado?

    • A Lei Federal nº 9.514/97, em seu artigo 26, § 2º, determina que será pactuado entre as partes o prazo de carência após o qual o Credor Fiduciante poderá expedir a notificação extrajudicial.
  7. É obrigatório enviar a notificação ao Devedor Fiduciante por meio do Cartório de Registro de Imóveis?

    • Sim, somente o Cartório de Registro de Imóveis é competente para processar os trâmites de intimação e constituição em mora do Devedor Fiduciante, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei Federal nº 9.514/97.
  8. A notificação do Devedor Fiduciante deve ser feita pessoalmente?

    • Conforme estabelecido pelo art. 26, § 3º, da Lei Federal nº 9.514/97, a intimação do Devedor Fiduciante será realizada pessoalmente, ou ao seu representante legal ou procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, a pedido do Oficial do Registro de Imóveis, por Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou, ainda, pelo correio com aviso de recebimento.
  9. No caso de Devedor Fiduciante Pessoa Jurídica, quais documentos deverão ser apresentados ao Cartório para comprovar quem deverá receber a notificação?

    • Ao Oficial do Cartório deverá ser apresentada a cópia mais recente (atualizada) do Contrato Social da empresa Devedora Fiduciante, no qual conste quem são os sócios da empresa Devedora e quais as responsabilidades de cada um deles.
  10. No caso de haver dois ou mais Devedores Fiduciantes, todos eles deverão ser notificados?

    • Caso no contrato ou escritura de Alienação Fiduciária conste uma Cláusula de Outorga de Procuração Recíproca entre os devedores, não será necessário notifica-los todos, pois um deles poderá receber a notificação em nome dos outros. Caso inexista tal cláusula, todos os Devedores Fiduciantes deverão ser notificados.
  11. Caso o devedor seja desconhecido ou tenha mudado dos endereços fornecidos pelo notificante, quais são as minhas opções para notificá-lo?

    • Nas situações em que o Devedor Fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (favelas ou locais de difícil acesso), o fato será certificado pelo Oficial responsável pela diligência e informado ao Oficial do Regsitro de Imóveis, o qual, a vista desta situação, fará a intimação do Devedor Fiduciante por edital publicado durante 03 (três) dias, pelo menos, em jornal de grande circulação local.
    • 26, § 4º, da Lei Federal nº 9.514/97.
  12. Na hipótese de o Devedor se ocultar do Oficial do Cartório para não receber a notificação, como devo proceder para intimá-lo?

    • Quando, por duas vezes, o Oficial encarregado da diligência houver procurado o Devedor Fiduciante nos endereços fornecidos pelo Credor sem o encontrar, ele deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou vizinhos de que retornará no próximo dia útil ao imóvel a fim de entregar a notificação, na hora em que designar.
    • Tal prerrogativa do Oficial é conhecida como Notificação por Hora Certa e está prevista no art. 26, § 3º-A, da Lei Federal nº 9.514/97.
  13. A notificação pode ser deixada para o Devedor Fiduciante na portaria de seu prédio ou condomínio?

    • Sim, a lei prevê que nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a notificação poderá ser entregue ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento da correspondência.
    • 26, § 3º-B, da Lei Federal nº 9.514/97.
  14. Depois de notificado, quantos dias o Devedor Fiduciante terá para quitar o débito?

    • O prazo para que o Devedor Fiduciante quite o débito, após o recebimento da notificação, será de 15 (quinze) dias.
    • 26, § 1º, da Lei Federal nº 9.514/97.
  15. O que é a Consolidação da Propriedade Fiduciária?

    • A Consolidação da Propriedade Fiduciária é ato a partir do qual o Credor Fiduciário passa a ter a propriedade plena do imóvel dado em garantia.
  16. Preciso pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para que o Cartório averbe a Consolidação da Propriedade?

    • Para que o Oficial de Registro de Imóveis possa averbar a Consolidação da Propriedade Fiduciária na matrícula do imóvel, é obrigatório que seja apresentado o comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
    • Vale ressaltar que, quando cabível, o Oficial de Registro de Imóveis também cobrará o comprovante de pagamento do Laudêmio.
    • 26, § 7º, da Lei Federal nº 9.514/97.
  17. O Devedor Fiduciante pode entregar o imóvel ao Credor Fiduciário em troca da quitação da dívida?

    • A Dação em Pagamento é uma das modalidades de extinção da Alienação Fiduciária previstas em lei.
    • 26, § 8º, da Lei Federal nº 9.514/97.
  18. Após a Consolidação da Propriedade, o Devedor Fiduciante pode quitar os valores em atraso?

    • Não. Ao Devedor Fiduciante é assegurado o direito de pagar as parcelas em atraso da dívida tão somente até a data da Consolidação da Propriedade.
    • 26-A, § 2º, da Lei Federal nº 9.514/97.
  19. Qual o prazo para realizar o Primeiro Leilão Extrajudicial após a Consolidação da Propriedade?

    • O Primeiro Leilão Extrajudicial deverá ser realizado no prazo máximo de até 30 (trinta) dias após a data de averbação da Consolidação da Propriedade Fiduciária na matrícula do imóvel.
    • 27, caput, da Lei Federal nº 9.514/97.
  20. A publicação em jornal dos editais de leilão é obrigatória? Se sim, por quantas vezes o edital de leilão deverá ser publicado?

    • A publicação dos editais de leilão em jornal de ampla circulação na cidade do imóvel é obrigatória e deverá ser realizada por pelo menos três vezes, conforme estabelecido no art. 38 do Decreto-lei nº 21.981/32, o qual regulamenta a profissão dos leiloeiros.
  21. Com quantos dias de antecedência devo publicar o primeiro edital de leilão?

    • O primeiro edital de leilão deverá ser publicado com a antecedência mínima e com as formalidades estabelecidas pelas partes no contrato ou escritura de Alienação Fiduciária.
    • Na falta de previsão expressa, o primeiro edital deverá ser publicado com a antecedência mínima de 07 (sete) dias do primeiro leilão.
  22. Qual o custo médio das três publicações obrigatórias do Edital de Leilão?

    • Não há como informar um valor exato, pois o custo de publicação varia de jornal para jornal, cidade para cidade e de estado para estado. Para meros efeitos de cálculo, considere um valor entre R$ 500,00 a R$ 1.500,00 por imóvel leiloado.
  23. O Devedor Fiduciante deve ser informado das datas e do local dos leilões? Se sim, como?

    • Com a recente mudança na Lei Federal nº 9.514/97, o Credor Fiduciário ficou obrigado de informar ao Devedor Fiduciante as datas e locais da realização dos leilões. Isso deve acontecer para assegurar ao Devedor Fiduciante o seu direito de exercício de preferência na arrematação do imóvel.
    • Referida comunicação pode ser entregue ao Devedor Fiduciante por meio de telegrama simples enviado aos endereços constantes do contrato ou até mesmo por meio de correspondência dirigida ao seu endereço eletrônico (e-mail).
    • 27, § 2º-A, da Lei Federal nº 9.514/97.
  24. Quantos dias deve-se esperar para realizar o segundo leilão após a realização do primeiro?

    • A Lei Federal nº 9.514/97 determina que o segundo leilão deva ocorrer nos 15 dias subsequentes ao primeiro leilão, ou seja, o segundo leilão pode ocorrer em qualquer dia, a critério do Credor, contanto que não supere o prazo de 15 dias estabelecido por lei.
  25. Como são calculados os valores dos lances mínimos do primeiro e do segundo leilão?

    • O valor do lance mínimo para o Primeiro Leilão deve ser convencionado pelas partes no contrato ou escritura que servirá de título ao negócio fiduciário. Art. 24, inc. VI, da Lei Federal nº 9.514/97.
    • Caso o valor convencionado pelas partes como mínimo para o Primeiro Leilão seja inferior ao valor utilizado pelas Prefeituras Municipais como base de cálculo para a apuração do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (valor venal do imóvel), deverá este último ser utilizado como valor mínimo para efeitos de venda do imóvel em primeiro leilão. Art. 24, parágrafo único, da Lei Federal nº 9.514/97.
    • No Segundo Leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas de notificação e leilão, dos prêmios de seguro, encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. Art. 27, § 2º, da Lei Federal nº 9.514/97.
  26. Se no segundo leilão ninguém der o lance mínimo, o Credor Fiduciário pode vender o imóvel por um valor abaixo desse mínimo?

    • Sim, contanto que ao Devedor Fiduciante seja outorgada a quitação integral de sua dívida com o Credor.
  27. O que acontece se o imóvel não for vendido no leilão?

    • O leilão será considerado negativo e, após a averbação do leilão negativo na matrícula do imóvel, o Credor Fiduciário poderá negociá-lo como bem entender.
  28. O Credor Fiduciário pode exercer o direito de preferência e ficar com o imóvel que está sendo leiloado?

    • Não. A Lei Federal nº 9.514/97 não prevê direito de preferência algum ao Credor Fiduciário. Apenas o Devedor Fiduciante possui o referido direito.
    • Caso o Credor Fiduciário queira ficar com o imóvel, ele deverá participar do leilão em patamar de igualdade com terceiros, disputando lance a lance e, ao final, arcando com todas as despesas de arrematação.
  29. Preciso devolver algum valor ao Devedor que teve o seu imóvel leiloado?

    • Caso o imóvel não seja vendido em leilão, não há que se falar em devolução de valores. O mesmo é valido caso o imóvel seja vendido por um valor inferior ou igual ao do mínimo do leilão.
    • Somente será devolvido ao Devedor o valor que sobejar o mínimo do leilão. Por exemplo, caso o imóvel seja leiloado por R$ 100.000,00 e, após intensa disputa entre os interessados, o lance final seja de R$ 130.000,00, ao Devedor somente será devolvido a importância de R$ 30.000,00.
  30. Caso seja apurado valor sobejado a ser devolvido ao Devedor Fiduciante, qual o prazo que o Credor Fiduciário terá para fazê-lo?

    • O Credor Fiduciário terá o prazo de 05 (cinco) dias úteis, contados da data da arrematação do imóvel, para efetuar a devolução de eventuais valores ao Devedor Fiduciante.
    • 27, § 4º, da Lei Federal nº 9.514/97.
  31. Deverá o Devedor Fiduciante ser indenizado por eventuais benfeitorias feitas no imóvel leiloado?

    • Nos termos do art. 27, § 4º, da Lei Federal nº 9.514/97, o Devedor Fiduciante não deve ser indenizado pelo Credor Fiduciário por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel.
    • Tal indenização somente ocorrerá na hipótese de apuração de valor sobejado no leilão a ser devolvido ao Devedor Fiduciante e estará limitada apenas a este valor.
  32. Na hipótese de arrematação do imóvel, quem paga a comissão do Leiloeiro Oficial?

    • O arrematante será responsável pelo pagamento da comissão do Leiloeiro Oficial, a qual será estabelecida em 5% (cinco por cento) sobre o valor do lance vitorioso.
  33. O que é o Termo de Quitação de Dívida e qual o prazo que tenho para enviá-lo ao Devedor?

    • O Termo de Quitação de Dívida é o documento que comprova que o Credor liberou, sem ressalvas, o Devedor da dívida existente.
    • Tal documento deve ser enviado pelo Credor ao Devedor após a realização do leilão, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis. O envio pode ser feito por simples correio com Aviso de Recebimento.
  34. O Devedor propôs Ação Revisional de Contrato. Isso significa que o Credor Fiduciante não pode mais executar a Alienação Fiduciária?

    • Não. O STJ já definiu que a mera propositura de Ação Revisional não afasta os efeitos da mora do Devedor, o qual poderá, sim, ter os seus bens leiloados. Nos termos da Súmula nº 380 do STJ: “A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”.
  35. Quem deve pagar os eventuais débitos de IPTU e de condomínio que eventualmente recaiam sobre o imóvel leiloado?

    • Nos casos de leilão extrajudicial de Alienações Fiduciárias, é comum que o valor dos eventuais débitos de IPTU e de condomínio esteja incluso no lance mínimo dos leilões. Entretanto, em algumas situações específicas tais valores podem não estar inclusos no lance mínimo.
    • É dever do interessado em arrematar o imóvel entrar em contato com a equipe da Pecini Leilões para se assegurar de tais informações.
  36. O leilão extrajudicial pode ser realizado em outra cidade/estado da localização do imóvel a ser leiloado?

    • Não há previsão legal de que o leilão deva ocorrer na mesma cidade em que o imóvel esteja localizado, ainda mais se considerarmos a globalização e o advento dos leilões online.
    • Entretanto, para que tal situação seja permitida, é obrigação do leiloeiro oficial publicar o edital de leilão em jornal de grande circulação na cidade/estado do local do imóvel.
  37. O Decreto-lei nº 70/66 é aplicável aos casos de leilão de Alienação Fiduciária em Garantia?

    • Não. O art. 39, inc. II, da Lei Federal nº 9.514/97 determina que as disposições previstas no Decreto-lei nº 70/66 aplicam-se exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

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