Lei dos Distratos – O que mudou?

Mais conhecida como a Lei dos Distratos, o Projeto de Lei nº 1.220-A de 2015 contém dispositivos em seu texto que causarão profundas mudanças nos procedimentos de rescisão contratual de Promessas de Venda e Compra de Unidades Autônomas regidas pela Lei Federal nº 4.591/64 – Das Incorporações Imobiliárias e pela Lei Federal nº 6.766/79 – Do Parcelamento do Solo Urbano.

Aprovado no dia 05 de dezembro de 2018 pelo Congresso Nacional, a redação final da Lei dos Distratos foi enviada à sanção presidencial no dia 11 de dezembro. Na hipótese de não ter nenhum trecho vetado pelo presidente Michel Temer, o Projeto de Lei nº 1.220/15 será responsável por normatizar os famigerados distratos.

Assim sendo, elencamos as seguintes alterações como mais importantes:

Lei Federal nº 4.591/64 – Das Incorporações Imobiliárias

Prazo de Carência:

  • O prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias para entrega da obra após a data prevista de conclusão agora está previsto em lei e, caso o imóvel seja entregue após a data prevista de conclusão, mas dentro do referido prazo de carência, não poderá o adquirente requerer a resolução do contrato e não ficará o incorporador obrigado a pagar qualquer penalidade;

Devolução de Valores:

  • A devolução de valores na hipótese de distrato agora está expressamente prevista em lei e deverá ocorrer da seguinte forma:
    • Empreendimentos submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação:
      • Devolução de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelo adquirente. Isso após a dedução da comissão de corretagem, impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e eventual taxa de ocupação;
      • Prazo máximo para devolução de 30 (trinta) dias após a data de emissão do Habite-se ou 30 (trinta) dias após a revenda da unidade pelo incorporador, dependendo do que ocorrer antes;
    • Empreendimentos NÃO submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação:
      • Devolução de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga pelo adquirente. Isso após a dedução da comissão de corretagem, impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e eventual taxa de ocupação;
      • Prazo máximo para devolução de 180 (cento e oitenta) dias contados da data da rescisão ou 30 (trinta) dias após a revenda da unidade pelo incorporador, dependendo do que ocorrer antes;

Direito de Arrependimento:

  • Os adquirentes que firmarem contratos nos estandes de vendas e fora da sede do incorporador passarão a ter o direito de arrependimento, que deverá ser exercido no prazo improrrogável de 07 (sete) dias e lhe assegurará a devolução integral de todos os valores desembolsados, inclusive comissão de corretagem.

 

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Leilões Extrajudiciais:

  • A realização de Leilões Extrajudiciais em decorrência da inadimplência do adquirente foi devidamente ratificada pelo Projeto de Lei, o qual, inclusive, determinou que a devolução de valores para os imóveis leiloados siga exatamente o procedimento estabelecido no artigo 63 e seus parágrafos, ou seja, SE O IMÓVEL FOR LEILOADO E ADJUDICADO PELO INCORPORADOR, AO ADQUIRENTE NÃO DEVERÁ SER DEVOLVIDO VALOR ALGUM.

Lei Federal nº 6.766/79 – Dos Loteamentos

Em relação à Lei Federal nº 6.766/79 – Dos Loteamentos, entendemos que a mudança mais significativa se diz a respeito da inovadora previsão da realização de leilão extrajudicial para os casos de execução extrajudicial em decorrência de inadimplência do adquirente, além da regulamentação do distrato nos moldes similares ao descrito para a Lei dos Condomínios.

Lei dos Distratos – Conclusão

Diante do exposto, entendemos que as alterações na Lei das Incorporações Imobiliárias introduzidas pela Lei dos Distratos vieram para dar mais segurança jurídica aos procedimentos de rescisão contratual no âmbito da construção civil, além de reconhecerem, com categoria, a validade dos Leilões Extrajudiciais que são a especialidade da Pecini Leilões.

A equipe jurídica da Pecini Leilões está preparada para adaptar os procedimentos de leilões extrajudiciais às novidades introduzidas pelo Projeto de Lei nº 1.220/15.

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Atualização

O Projeto de Lei nº 1.220-A/15 foi sancionado em 27 de dezembro de 2018 pelo presidente Michel Temer e convertido na Lei Federal nº 13.786/18, conforme explicamos em um dos nossos artigos mais recentes. Clique aqui para ver.

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