Sanção

A Lei Federal nº 13.786/18 vigente desde o dia 28 de dezembro de 2018 trouxe profundas mudanças aos procedimentos de rescisão contratual de Promessas de Venda e Compra de Unidades regidas pela Lei Federal nº 4.591/64 – Das Incorporações Imobiliárias. Tratamos mais afundo dessas mudanças anteriormente no artigo sobre a Lei dos Distratos.

Mudanças

Dentre algumas mudanças, as principais delas dizem a respeito da porcentagem do valor pago pelo adquirente que as Construtoras e Incorporadoras podem reter a título de multa rescisória. Além disso, a Lei agora estipula de maneira clara e objetiva os prazos em que tais devoluções devem ocorrer.

Apesar de tais mudanças benéficas, deveremos aguardar para ver qual será o entendimento dos juízes e desembargadores dos Tribunais de Justiça do Brasil ao aplicar a lei nos processos que discutem rescisões contratuais propostos por adquirentes em face de Construtoras e Incorporadoras. O entendimento da doutrina determina que a nova lei valha apenas para os contratos firmados após a sua entrada em vigor.

Conclusão

No mais, entendemos que as alterações na Lei das Incorporações Imobiliárias introduzidas pela Lei dos Distratos vieram para dar mais segurança jurídica aos procedimentos de rescisão contratual no âmbito da construção civil, além de reconhecerem, com categoria, a validade dos Leilões Extrajudiciais que são a especialidade da Pecini Leilões.

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A equipe jurídica da Pecini Leilões está preparada para adaptar os procedimentos de leilões extrajudiciais às novidades introduzidas pela Lei Federal nº 13.786/18.

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Aprovado no dia 05 de dezembro de 2018 pelo Congresso Nacional, a redação final da Lei dos Distratos foi enviada à sanção presidencial no dia 11 de dezembro. Na hipótese de não ter nenhum trecho vetado pelo presidente Michel Temer, o Projeto de Lei nº 1.220/15 será responsável por normatizar os famigerados distratos.

Assim sendo, elencamos as seguintes alterações como mais importantes:

Lei Federal nº 4.591/64 – Das Incorporações Imobiliárias

Prazo de Carência:

• O prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias para entrega da obra após a data prevista de conclusão agora está previsto em lei e, caso o imóvel seja entregue após a data prevista de conclusão, mas dentro do referido prazo de carência, não poderá o adquirente requerer a resolução do contrato e não ficará o incorporador obrigado a pagar qualquer penalidade;

Devolução de Valores:

• A devolução de valores na hipótese de distrato agora está expressamente prevista em lei e deverá ocorrer da seguinte forma:
  • Empreendimentos submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação:
    • Devolução de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelo adquirente. Isso após a dedução da comissão de corretagem, impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e eventual taxa de ocupação;
    • Prazo máximo para devolução de 30 (trinta) dias após a data de emissão do Habite-se ou 30 (trinta) dias após a revenda da unidade pelo incorporador, dependendo do que ocorrer antes;
  • Empreendimentos NÃO submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação:
    • Devolução de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga pelo adquirente. Isso após a dedução da comissão de corretagem, impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e eventual taxa de ocupação;
    • Prazo máximo para devolução de 180 (cento e oitenta) dias contados da data da rescisão ou 30 (trinta) dias após a revenda da unidade pelo incorporador, dependendo do que ocorrer antes;

Direito de Arrependimento:

• Os adquirentes que firmarem contratos nos estandes de vendas e fora da sede do incorporador passarão a ter o direito de arrependimento, que deverá ser exercido no prazo improrrogável de 07 (sete) dias e lhe assegurará a devolução integral de todos os valores desembolsados, inclusive comissão de corretagem.

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Leilões Extrajudiciais:

• A realização de Leilões Extrajudiciais em decorrência da inadimplência do adquirente foi devidamente ratificada pelo Projeto de Lei, o qual, inclusive, determinou que a devolução de valores para os imóveis leiloados siga exatamente o procedimento estabelecido no artigo 63 e seus parágrafos, ou seja, SE O IMÓVEL FOR LEILOADO E ADJUDICADO PELO INCORPORADOR, AO ADQUIRENTE NÃO DEVERÁ SER DEVOLVIDO VALOR ALGUM.

Lei Federal nº 6.766/79 – Dos Loteamentos

Em relação à Lei Federal nº 6.766/79 – Dos Loteamentos, entendemos que a mudança mais significativa se diz a respeito da inovadora previsão da realização de leilão extrajudicial para os casos de execução extrajudicial em decorrência de inadimplência do adquirente, além da regulamentação do distrato nos moldes similares ao descrito para a Lei dos Condomínios.

Lei dos Distratos – Conclusão

Diante do exposto, entendemos que as alterações na Lei das Incorporações Imobiliárias introduzidas pela Lei dos Distratos vieram para dar mais segurança jurídica aos procedimentos de rescisão contratual no âmbito da construção civil, além de reconhecerem, com categoria, a validade dos Leilões Extrajudiciais que são a especialidade da Pecini Leilões.

A equipe jurídica da Pecini Leilões está preparada para adaptar os procedimentos de leilões extrajudiciais às novidades introduzidas pelo Projeto de Lei nº 1.220/15.

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Atualização

O Projeto de Lei nº 1.220-A/15 foi sancionado em 27 de dezembro de 2018 pelo presidente Michel Temer e convertido na Lei Federal nº 13.786/18, conforme explicamos em um dos nossos artigos mais recentes. Clique aqui para ver.

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O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

TÍTULO I

DO CONDOMÍNIO

Capítulo I

Disposições Gerais

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

§1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.

§2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO).

Parágrafo único – A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)   (Vide Lei nº 7.433, de 1985)

Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.

Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

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Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Capítulo II

Da Convenção de Condomínio

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;

i) o quórum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quórum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

§4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I – alterar a forma externa da fachada;

Il – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

§1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

Capítulo III

Das Despesas do Condomínio

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

§2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

§4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.

§5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

Capítulo IV

Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob a pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.

Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.

§1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembleia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quórum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.

§2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.

§3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.

Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.

§1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.

§2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.

§3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação, VETADO.

§4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.

§5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.

§6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a conter da citação.

§7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.

§8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.

Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.

Art. 17. Os condôminos que representem pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

§1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

§2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quórum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

§3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pela Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969)

Capítulo V

Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Parágrafo único. (VETADO).

Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.

Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

Capítulo VI

Da Administração do Condomínio

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 02 anos, permitida a reeleição.

§1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia;

f) prestar contas à assembleia dos condôminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)

§2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos.

§3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembleia, convocada pelo interessado.

§4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

§5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia-geral especialmente convocada.

§6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 02 anos, permitida a reeleição.

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

Capítulo VII

Da Assembleia Geral

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§1º As decisões da assembleia tomadas em cada caso pelo quórum que a Convenção fixar obrigam todos os condôminos.

§2º O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.

§3º Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.

§4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembleia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.

Art. 26. (VETADO).

Art. 27. Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

TÍTULO II

DAS INCORPORAÇÕES

Capítulo I

Disposições Gerais

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).

c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

§2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.

§3º Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.

Capítulo I-A

Do Patrimônio de Afetação

(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. Ao critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§1^o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§2^o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§3^o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§4^o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6^o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§5^oAs quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6^odo art. 35. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§6^o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§7^o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§8^o Excluem-se do patrimônio de afetação: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§9^o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8^o, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8^o, alínea “a”); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8^o, alínea “b”). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9^o deverá estar declarada no memorial de incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§1^oA nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§2^oA pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§3^oA pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2^o deste artigo. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – manter apartados os bens e direitos objetos de cada incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III – diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV – entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

V – manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VI – entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VII – assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VIII – manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e  (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III – liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1^o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§1^oNos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembleia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§2^oO disposto no § 1^oaplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§3^oNa hipótese de que tratam os §§ 1^oe 2^o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§4^oO mandato a que se refere o § 3^oserá válido mesmo depois de concluída a obra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§5^oO mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§6^oOs contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§7^oAinda na hipótese dos §§ 1^oe 2^o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembleia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§8^oNa hipótese do § 7^o, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§9^oA Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela deliberação da assembleia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembleia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III – consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV – compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de que trata o § 1^o, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno.  (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6^o) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembleia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III – reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregado para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV – entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6^o do art. 35 e § 5^o do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

V – entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VI – entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Capítulo II

Das Obrigações e Direitos do Incorporador

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

§2^oOs contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.

§4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.

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§5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

§6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.

§7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão … (VETADO) … sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.

§8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p deste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§10 As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo) poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro provisório. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§13.  Na incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse registrada conforme item 36 do inciso I do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos mencionados nas alíneas a,b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar contrato de cessão de posse com os adquirentes das unidades autônomas, aplicando-se a regra prevista nos §§ 4º, 5ºe 6º do art. 26 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação)

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

§1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea “n”, do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.

§2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.

§3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.

§4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis… (VETADO)… e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

§5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.

§6º O prazo de carência é improrrogável.

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32.    (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)

§1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.

§2º Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.

§3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput deste artigo.

§4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

§5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.

§6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.

Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I – o preço total a ser pago pelo imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caputdeste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.

Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.

Art. 38. Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação.

Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I – a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

Il – a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.

Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.

§1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente.

§2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.

§3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob a pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.

§4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.

Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.

§1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa à construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.

§2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda que totalmente paga.

Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

I – informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;

II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;

III – em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;

IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

V – não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;

VI – se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).

VII – em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembleia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

§1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.

§2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o imposto do selo devido, mediante apresentação dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for denunciada a incorporação.

Art. 46. Quando o pagamento do imposto sobre lucro imobiliário e respectivos acréscimos e adicionais for de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o vendedor não apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.

Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, esse ficará responsável para todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal, (VETADO).

Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do imposto sobre lucro imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na data da escritura.

§1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o Fisco.

§2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se for o caso em nome deste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei nº 4.357 de 16.7.64.

§3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do imposto sobre lucro mobiliário, seus acréscimos e adicionais.

Capítulo III

Da Construção de Edificação em Condomínio

Seção I

Da Construção em Geral

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

§1º O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato;

§2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembleia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

§1º As assembleias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um terço) dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

§2º A convocação da assembleia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 05 dias para a primeira convocação, e mais 03 dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.

§3º A assembleia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.

§4º Na assembleia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A ao 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.

§2^oA assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se este não o aceitar.

§4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades for igual ou inferior a 03, a totalidade deles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.

Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual for seu regime deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.

Parágrafo único. Quando o serviço público for explorado mediante concessão, os contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.

Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo incorporador.

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:

I – critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54;

Il – critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins de disposto no artigo 59;

III – critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do art. 32;

IV – modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32;

V – critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.

§1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:

a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis, etc.);

b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;

c) as áreas de construção.

§2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.

§3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a atualização periódica das normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.

Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.

§1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.

§2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua.

§3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere este artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.

Seção II

Da Construção por Empreitada

Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.

§1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.

§2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.

§3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.

§4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.

§5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior ao mesmo.

§6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.

Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

§1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

§2º Esta exigência será dispensada nos anúncios “classificados” dos jornais.

Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43.

Seção III

Da Construção por Administração

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

I – todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;

II – todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.

Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.

§1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.

§2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, este montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.

§3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.

Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.

Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.

Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:

a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;

b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;

c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por êle solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor;

d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;

e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.

Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.

§1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

§2º Esta exigência será dispensada nos anúncios “classificados” dos jornais.

Capítulo IV

Das Infrações

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 03 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

§2º Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total, (VETADO).

3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

§5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos poderes ad judicia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;

§6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.

§7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora.

§8º Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.

§9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.

§10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.

Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

PENA – reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

§1º Incorrem na mesma pena:

I – o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;

II – o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.

§2º O julgamento destes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

§3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

I – negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

lI – omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;

III – deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;

IV – (VETADO).

V – omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;

VI – paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.

PENA – Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.

Capítulo V

Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 67. Os contratos poderão consignar exclusivamente às cláusulas, termo ou condições variáveis ou específicas.

§1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar expressamente nos respectivos contratos.

§2º Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes, adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas, termos e condições contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas do competente registro.

§3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será obrigatoriamente entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão, contendo as cláusulas, termos e condições referidas no § 1º deste artigo.

§4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo anterior.

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I – a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:   (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 07 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 12. Transcorrido o prazo de 07 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 14. Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento sobre o registro no Registro de Imóveis (VETADO).

Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.

Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da República.

CASTELLO BRANCO

Milton Soares Campos

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O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

CAPÍTULO I

Do Sistema de Financiamento Imobiliário

Seção I

Da finalidade

Art. 1º O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos.

Seção II

Das entidades

Art. 2º Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional – CMN, outras entidades.

Art. 3º As companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, terão por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.

Seção III

Do financiamento imobiliário

Art. 4º As operações de financiamento imobiliário em geral serão livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condições de mercado e observadas as prescrições legais.

Parágrafo único. Nas operações de que trata este artigo, poderão ser empregados recursos provenientes da captação nos mercados financeiro e de valores mobiliários, de acordo com a legislação pertinente.

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

I – reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

II – remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III – capitalização dos juros;

IV – contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

§1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente.

§2º As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§3º Na alienação de unidades em edificação sob o regime da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a critério do adquirente e mediante informação obrigatória do incorporador, poderá ser contratado seguro que garanta o ressarcimento ao adquirente das quantias por este pagas, na hipótese de inadimplemento do incorporador ou construtor quanto à entrega da obra.

Seção IV

Do Certificado de Recebíveis Imobiliários

Art. 6º O Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.

Parágrafo único. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras.

Art. 7º O CRI terá as seguintes características:

I – nome da companhia emitente;

II – número de ordem, local e data de emissão;

III – denominação “Certificado de Recebíveis Imobiliários”;

IV – forma escritural;

V – nome do titular;

VI – valor nominal;

VII – data de pagamento ou, se emitido para pagamento parcelado, discriminação dos valores e das datas de pagamento das      diversas parcelas;

VIII – taxa de juros, fixa ou flutuante, e datas de sua exigibilidade, admitida a capitalização;

IX – cláusula de reajuste, observada a legislação pertinente;

X – lugar de pagamento;

XI – identificação do Termo de Securitização de Créditos que lhe tenha dado origem.

§1º O registro e a negociação do CRI far-se-ão por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

§2º O CRI poderá ter, conforme dispuser o Termo de Securitização de Créditos, garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral sobre o ativo da companhia securitizadora, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo.

Seção V

Da securitização de créditos imobiliários

Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:

I – a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido;         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – a identificação dos títulos emitidos;

III – a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso.

Parágrafo único. Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação nos moldes da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Seção VI

Do regime fiduciário

Art. 9º A companhia securitizadora poderá instituir regime fiduciário sobre créditos imobiliários, a fim de lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, sendo agente fiduciário uma instituição financeira ou companhia autorizada para esse fim pelo BACEN e beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis objeto desse regime.

Art. 10. O regime fiduciário será instituído mediante declaração unilateral da companhia securitizadora no contexto do Termo de Securitização de Créditos, que, além de conter os elementos de que trata o art. 8º, submeter-se-á às seguintes condições:

I – a constituição do regime fiduciário sobre os créditos que lastreiem a emissão;

II – a constituição de patrimônio separado, integrado pela totalidade dos créditos submetidos ao regime fiduciário que lastreiem a emissão;

III – a afetação dos créditos como lastro da emissão da respectiva série de títulos;

IV – a nomeação do agente fiduciário, com a definição de seus deveres, responsabilidades e remuneração, bem como as hipóteses, condições e forma de sua destituição ou substituição e as demais condições de sua atuação;

V – a forma de liquidação do patrimônio separado.

Parágrafo único. O Termo de Securitização de Créditos, em que seja instituído o regime fiduciário, será averbado nos Registros de Imóveis em que estejam matriculados os respectivos imóveis.

Art. 11. Os créditos objeto do regime fiduciário:

I – constituem patrimônio separado, que não se confunde com o da companhia securitizadora;

II – manter-se-ão apartados do patrimônio da companhia securitizadora até que se complete o resgate de todos os títulos da série a que estejam afetados;

III – destinam-se exclusivamente à liquidação dos títulos a que estiverem afetados, bem como ao pagamento dos respectivos custos de administração e de obrigações fiscais;

IV – estão isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora;

V – não são passíveis de constituição de garantias ou de excussão por quaisquer dos credores da companhia securitizadora, por mais privilegiados que sejam;

VI – só responderão pelas obrigações inerentes aos títulos a ele afetados.

§1º No Termo de Securitização de Créditos, poderá ser conferido aos beneficiários e demais credores do patrimônio separado, se este se tornar insuficiente, o direito de haverem seus créditos contra o patrimônio da companhia securitizadora.

§2º Uma vez assegurado o direito de que trata o parágrafo anterior, a companhia securitizadora, sempre que se verificar insuficiência do patrimônio separado, promoverá a respectiva recomposição, mediante aditivo ao Termo de Securitização de Créditos, nele incluindo outros créditos imobiliários, com observância dos requisitos previstos nesta seção.

§3º A realização dos direitos dos beneficiários limitar-se-á aos créditos imobiliários integrantes do patrimônio separado, salvo se tiverem sido constituídas garantias adicionais por terceiros.

Art. 12. Instituído o regime fiduciário, incumbirá à companhia securitizadora administrar cada patrimônio separado, manter registros contábeis independentes em relação a cada um deles e elaborar e publicar as respectivas demonstrações financeiras.

Parágrafo único. A totalidade do patrimônio da companhia securitizadora responderá pelos prejuízos que esta causar por descumprimento de disposição legal ou regulamentar, por negligência ou administração temerária ou, ainda, por desvio da finalidade do patrimônio separado.

Art. 13. Ao agente fiduciário são conferidos poderes gerais de representação da comunhão dos beneficiários, inclusive os de receber e dar quitação, incumbindo-lhe:

I – zelar pela proteção dos direitos e interesses dos beneficiários, acompanhando a atuação da companhia securitizadora na administração do patrimônio separado;

II – adotar as medidas judiciais ou extrajudiciais necessárias à defesa dos interesses dos beneficiários, bem como à realização dos créditos afetados ao patrimônio separado, caso a companhia securitizadora não o faça;

III – exercer, na hipótese de insolvência da companhia securitizadora, a administração do patrimônio separado;

IV – promover, na forma em que dispuser o Termo de Securitização de Créditos, a liquidação do patrimônio separado;

V- executar os demais encargos que lhe forem atribuídos no Termo de Securitização de Créditos.

§1º O agente fiduciário responderá pelos prejuízos que causar por descumprimento de disposição legal ou regulamentar, por negligência ou administração temerária.

§2º Aplicam-se ao agente fiduciário os mesmos requisitos e incompatibilidades impostos pelo art. 66 da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976.

Art. 14. A insuficiência dos bens do patrimônio separado não dará causa à declaração de sua quebra, cabendo, nessa hipótese, ao agente fiduciário convocar assembléia geral dos beneficiários para deliberar sobre as normas de administração ou liquidação do patrimônio separado.

§1º Na hipótese de que trata este artigo, a assembléia geral estará legitimada a adotar qualquer medida pertinente à administração ou liquidação do patrimônio separado, inclusive a transferência dos bens e direitos dele integrantes para outra entidade que opere no SFI, a forma de liquidação do patrimônio e a nomeação do liquidante.

§2º A assembléia geral, convocada mediante edital publicado por três vezes, com antecedência de vinte dias, em jornal de grande circulação na praça em que tiver sido feita a emissão dos títulos, instalar-se-á, em primeira convocação, com a presença de beneficiários que representem, pelo menos, dois terços do valor global dos títulos e, em segunda convocação, com qualquer número, sendo válidas as deliberações tomadas pela maioria absoluta desse capital.

Art. 15. No caso de insolvência da companhia securitizadora, o agente fiduciário assumirá imediatamente a custódia e administração dos créditos imobiliários integrantes do patrimônio separado e convocará a assembléia geral dos beneficiários para deliberar sobre a forma de administração, observados os requisitos estabelecidos no § 2º do art. 14.

Leiloe o seu imóvel! É prático e seguro!

Parágrafo único. A insolvência da companhia securitizadora não afetará os patrimônios separados que tenha constituído.

Art. 16. Extinguir-se-á o regime fiduciário de que trata esta seção pelo implemento das condições a que esteja submetido, na conformidade do Termo de Securitização de Créditos que o tenha instituído.

§1º Uma vez satisfeitos os créditos dos beneficiários e extinto o regime fiduciário, o Agente Fiduciário fornecerá, no prazo de três dias úteis, à companhia securitizadora, termo de quitação, que servirá para baixa, nos competentes Registros de Imóveis, da averbação que tenha instituído o regime fiduciário.

§2º A baixa de que trata o parágrafo anterior importará na reintegração ao patrimônio comum da companhia securitizadora dos recebíveis imobiliários que sobejarem.

§3^o Os emolumentos devidos aos Cartórios de Registros de Imóveis para cancelamento do regime fiduciário e das garantias reais existentes serão cobrados como ato único.          (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Seção VII

Das garantias

Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:

I – hipoteca;

II – cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

III – caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

IV – alienação fiduciária de coisa imóvel.

§1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos.

§2º Aplicam-se à caução dos direitos creditórios a que se refere o inciso III deste artigo as disposições dos arts. 789 a 795 do Código Civil.

§3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas suplementarmente por anticrese.

Art. 18. O contrato de cessão fiduciária em garantia opera a transferência ao credor da titularidade dos créditos cedidos, até a liquidação da dívida garantida, e conterá, além de outros elementos, os seguintes:

I – o total da dívida ou sua estimativa;

II – o local, a data e a forma de pagamento;

III – a taxa de juros;

IV – a identificação dos direitos creditórios objeto da cessão fiduciária.

Art. 19. Ao credor fiduciário compete o direito de:

I – conservar e recuperar a posse dos títulos representativos dos créditos cedidos, contra qualquer detentor, inclusive o próprio cedente;

II – promover a intimação dos devedores que não paguem ao cedente, enquanto durar a cessão fiduciária;

III – usar das ações, recursos e execuções, judiciais e extrajudiciais, para receber os créditos cedidos e exercer os demais direitos conferidos ao cedente no contrato de alienação do imóvel;

IV – receber diretamente dos devedores os créditos cedidos fiduciariamente.

§1º As importâncias recebidas na forma do inciso IV deste artigo, depois de deduzidas as despesas de cobrança e de administração, serão creditadas ao devedor cedente, na operação objeto da cessão fiduciária, até final liquidação da dívida e encargos, responsabilizando-se o credor fiduciário perante o cedente, como depositário, pelo que receber além do que este lhe devia.

§2º Se as importâncias recebidas, a que se refere o parágrafo anterior, não bastarem para o pagamento integral da dívida e seus encargos, bem como das despesas de cobrança e de administração daqueles créditos, o devedor continuará obrigado a resgatar o saldo remanescente nas condições convencionadas no contrato.

Art. 20. Na hipótese de falência do devedor cedente e se não tiver havido a tradição dos títulos representativos dos créditos cedidos fiduciariamente, ficará assegurada ao cessionário fiduciário a restituição na forma da legislação pertinente.

Parágrafo único. Efetivada a restituição, prosseguirá o cessionário fiduciário no exercício de seus direitos na forma do disposto nesta seção.

Art. 21. São suscetíveis de caução, desde que transmissíveis, os direitos aquisitivos sobre imóvel, ainda que em construção.

§1º O instrumento da caução, a que se refere este artigo, indicará o valor do débito e dos encargos e identificará o imóvel cujos direitos aquisitivos são caucionados.

§2º Referindo-se a caução a direitos aquisitivos de promessa de compra e venda cujo preço ainda não tenha sido integralizado, poderá o credor caucionário, sobrevindo a mora do promissário comprador, promover a execução do seu crédito ou efetivar, sob protesto, o pagamento do saldo da promessa.

§3º Se, nos termos do disposto no parágrafo anterior, o credor efetuar o pagamento, o valor pago, com todos os seus acessórios e eventuais penalidades, será adicionado à dívida garantida pela caução, ressalvado ao credor o direito de executar desde logo o devedor, inclusive pela parcela da dívida assim acrescida.

CAPÍTULO II

Da Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§1^o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:       (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007)

I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;        (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

II – o direito de uso especial para fins de moradia;        (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;       (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

IV – a propriedade superficiária.         (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

IV – a propriedade superficiária.         (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

§2^o Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1^odeste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado.         (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

I – o valor do principal da dívida;

II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III – a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.

Parágrafo único.  Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.  (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

§1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

§2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o      cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).  (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§4^o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

§5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

7^o Decorrido o prazo de que trata o § 1^osem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.      (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 26-A.  Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§1^o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1^o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§2^o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3^o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§1^o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§2^o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1^oe 2^odeste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§2^o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2^odeste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissãointer vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I – dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II – despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final doart. 516 do Código Civil.

§5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

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§7^o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§8^o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§9^o O disposto no § 2^o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Parágrafo único.  Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.

Parágrafo único.  Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 32. Na hipótese de insolvência do fiduciante, fica assegurada ao fiduciário a restituição do imóvel alienado fiduciariamente, na forma da legislação pertinente.

Art. 33. Aplicam-se à propriedade fiduciária, no que couber, as disposições dos arts. 647 e 648 do Código Civil.

CAPÍTULO II-A
(Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

DO REFINANCIAMENTO COM

TRANSFERÊNCIA DE CREDOR

Art. 33-A.  A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.         (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-B.  Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

I – a taxa de juros do financiamento;        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

II – o custo efetivo total;       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

III – o prazo da operação;      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

IV – o sistema de pagamento utilizado; e (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

V – o valor das prestações. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§1^o A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§2^o O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1^o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§3^o A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-C.  O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-D.  A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§1^o O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§2^o O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-E.  O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-F.  O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

CAPÍTULO III

Disposições Gerais e Finais

Art. 34. Os contratos relativos ao financiamento imobiliário em geral poderão estipular que litígios ou controvérsias entre as partes sejam dirimidos mediante arbitragem, nos termos do disposto na Lei nº 9.307, de 24 de setembro de 1996.

Art. 35. Nas cessões de crédito a que aludem os arts. 3º, 18 e 28, é dispensada a notificação do devedor.

Art. 36. Nos contratos de venda de imóveis a prazo, inclusive alienação fiduciária, de arrendamento mercantil de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos títulos de que tratam os arts. 6º, 7º e 8º, admitir-se-á, respeitada a legislação pertinente, a estipulação de cláusula de reajuste e das condições e critérios de sua aplicação.

Art. 37. Às operações de arrendamento mercantil de imóveis não se aplica a legislação pertinente à locação de imóveis residenciais, não residenciais ou comerciais.

Art. 37-A.  O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.     (Redação dada pela  Lei nº 13.465, de 2017)

Parágrafo único.  O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).      (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.         (Redação dada pela Lei nº 11.076, de 2004)

Art. 39.  Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:     (Redação dada pela  Lei nº 13.465, de 2017)

I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH;

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.       (Redação dada pela  Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 40. Os incisos I e II do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar acrescidos, respectivamente, dos seguintes itens:

“Art. 167. ………………………………………………………….

I – ……………………………………………………………………

……………………………………………………………………….

35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.

II – ……………………………………………………………………

………………………………………………………………………..

17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.”

Art. 41.  O Conselho Monetário Nacional poderá regulamentar o disposto nesta Lei, inclusive estabelecer prazos mínimos e outras condições para emissão e resgate de CRI e diferenciar tais condições de acordo com o tipo de crédito imobiliário vinculado à emissão e com o indexador adotado contratualmente.  (Redação dada pela Medida Provisória nº 656, de 2014)

Art. 41. O Conselho Monetário Nacional poderá regulamentar o disposto nesta Lei, inclusive estabelecer prazos mínimos e outras condições para emissão e resgate de CRI e diferenciar tais condições de acordo com o tipo de crédito imobiliário vinculado à emissão e com o indexador adotado contratualmente.  (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)

Art. 42. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Brasília, 20 de novembro de 1997; 176º da Independência e 109º da República.

FERNANDO HENRIQUE CARDOSO
Pedro Malan
Antonio Kandir.

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Do Histórico da Legislação Imobiliária Brasileira

No início do século passado, dada a necessidade econômica advinda da proliferação da venda e da compra de imóveis, fruto da aceleração do processo de urbanização, o devido tratamento legislativo passou a ser dado ao tema dos Contratos de Promessa de Compra e Venda, sendo possível afirmar que, no Brasil, a história desse instrumento iniciou-se com o já revogado Código Civil de 1916, sob o epíteto de Contratos Preliminares.

Foi apenas com a publicação do Decreto-Lei nº 58, em 1937, promulgado por Getúlio Vargas, que dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações, que a situação até então vigente foi submetida a uma devida revisão, passando a disciplinar o parcelamento e a venda de terrenos a serem pagos em prestações, quando então foi introduzida a norma de que “os compromissários têm o direito de antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de venda”, criando-se, por fim, o instituto do Contrato de Promessa de Venda e Compra de Imóveis.

Natureza dos imóveis

O mesmo Decreto-Lei, atualmente revogado quase que por completo pela Lei Federal nº 6.766/79, é responsável por distinguir os imóveis pela sua natureza, sendo elas, à época: (i) imóveis loteados; (ii) imóveis não loteados.

Loteamentos e Imóveis Loteados

À luz da doutrina e da legislação atual, os loteamentos e os imóveis loteados são definidos pelo art. 2º, parágrafos 1º e 4º, da Lei Federal nº 6.766/79:

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§1º – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

(…)

§2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

(…)

Imóveis não loteados

Já os imóveis não loteados, pela análise da legislação e com base no entendimento doutrinário [1], são definidos da seguinte maneira:

Terrenos que, mesmo loteados, não foram adquiridos diretamente do loteador, bem como demais imóveis construídos e prontos.

Cabe apontar, neste momento, que o sistema jurídico somente considera um imóvel construído e pronto após a emissão do Habite-se, ato administrativo que autoriza o início da utilização de construções ou edificações. Assim, entende-se por imóvel construído e pronto aquele cuja assinatura do contrato de promessa de venda e compra ocorreu após a emissão do referido auto de conclusão de obras.

Unidades Autônomas Condominiais.

Ao longo de vinte e sete anos da história do direito brasileiro, os imóveis foram divididos entre loteados e não loteados, até a promulgação da Lei Federal nº 4.591, em 16 de dezembro 1964. Com a nova lei, uma terceira espécie de imóvel foi acrescentada ao ordenamento jurídico: as Unidades Autônomas Condominiais.

O condomínio edilício começou a ser tratado de modo especial, no Brasil, apenas em 1928, por ocasião do Decreto-Lei nº 5.481, de 25 de julho. Esse decreto regulou a possibilidade de alguém ser dono de um apartamento, ou de um andar, em prédio cujas áreas eram comuns. Ainda, vale ressaltar que foi essa legislação que permitiu a alienação parcial das edificações.

Os condomínios, como atualmente conhecidos, fundamentam-se no texto da Lei nº 4.591/64, conjuntamente com o Código Civil de 2002.

Referida lei é dividida, basicamente, em duas partes:

1. A primeira trata dos condomínios e encontra-se parcialmente abolida pelos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil de 2002;
2. A segunda trata das incorporações imobiliárias e da figura do incorporador, regulando os aspectos jurídicos decorrentes das construções de prédios destinados a condomínios edilícios.

Ainda, assim como insculpido no Decreto-Lei nº 58/37 (posteriormente complementado pelo Decreto-Lei nº 745/69) e na Lei Federal nº 6.766/79, a Lei nº 4.591/64 disciplina procedimento específico para constituição em mora e resolução extrajudicial dos Contratos de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma de promitentes compradores inadimplentes.

Assim, pode-se afirmar que a legislação brasileira é cristalina quanto aos mecanismos e prazos a serem adotados nos procedimentos acima citados, de acordo com a natureza jurídica do imóvel em questão.

Para facilitar, podemos resumir da seguinte maneira:

a) Imóveis Loteados (terrenos com venda levada a efeito pelo próprio loteador):

Art. 32 da Lei n° 6.766/79:

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§3º – Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.

b) Imóveis Não Loteados (terrenos que, mesmo loteados, não foram adquiridos do loteador e demais imóveis construídos e prontos, vendidos após a emissão do habite-se):

Art. 1º do Decreto-Lei n° 745/69 – conforme nova redação insculpida pela Lei Federal nº 13.097/15:

Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único.  Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.

 c) Incorporações de Prédios em Condomínio (Unidades Autônomas Condominiais): Art. 63 e seus parágrafos da Lei n° 4.591/64:

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 03 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

Lei n° 4.864/65:

Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida, com o conseqüente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas:

(…)

VI – A rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de 3 (três) prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga.

VII – Nos casos de rescisão a que se refere o item anterior, o alienante poderá promover a transferência para terceiro dos direitos decorrentes do contrato, observadas, no que forem aplicáveis, as disposições dos §§ 1º a 8º do art. 63 da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, ficando o alienante, para tal fim, investido dos poderes naqueles dispositivos conferidos à Comissão de Representantes.

Da alteração introduzida no Decreto-lei nº 745/69 pela Lei Federal nº 13.097/15

O art. 62 da Lei n° 13.097/15 [2] em nada inovou ao alterar a redação do art. 1º do Decreto-Lei n° 745/69, haja vista que o instituto da cláusula resolutiva está previsto no art. 474 do Código Civil [3], assim como está previsto que tal cláusula, se expressa, se operará de pleno direito; se tácita, dependerá de interpelação judicial.

Ademais, não se pode nem ao menos afirmar que o parágrafo único da nova redação do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69 complementa o que foi estabelecido no caput desse dispositivo legal, pois a exigência do decurso do prazo para a purgação da mora como fundamento para aplicação da cláusula resolutiva expressa se encontra lá contida, além de estar presente no próprio Decreto-Lei nº 58/37.

Entende-se, portanto, que a única inovação legislativa contida nesse texto legal diz a respeito à dispensabilidade de registro dos Contratos de Promessa de Venda e Compra no Cartório de Registro de Imóveis, fato já há muito contemplado pela jurisprudência brasileira [4]. A referida inovação legislativa, desse modo, não traz qualquer inovação.

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O novo parágrafo único nada mais faz do que reforçar a ideia de resolução de pleno direito, quando presente cláusula resolutiva expressa, depois de decorrido o prazo concedido na interpelação, sem o exercício da purgação da mora.

Entretanto, é necessário apontar que o Decreto-Lei nº 745/69 trata exclusivamente dos Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóveis não loteados, conforme estabelecido pelo art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37, citado pelo Art. 1º, caput, do Decreto de 1969.

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973).

Assim, chega-se à conclusão de que o Decreto-Lei nº 745/69 limita-se a tratar sobre os Contratos de Promessa de Venda e Compra de terrenos que, mesmo loteados, não foram adquiridos diretamente do loteador e demais imóveis construídos e prontos.

Nenhuma alteração, portanto, foi descrita no tocante aos procedimentos de constituição em mora e resolução extrajudicial de Contratos de Promessa de Venda e Compra de Imóveis Loteados e de Unidades Autônomas Condominiais, os quais continuam regidos pelas suas próprias legislações.

No que pode afetar as incorporadoras e construtoras, a alteração trata apenas dos Contratos de Promessa de Venda e Compra que regem a alienação de imóveis vendidos após a conclusão e entrega das obras, situação para a qual, conforme a entendimento jurisprudencial, é frágil a realização de leilão extrajudicial [5].

Conclusão

Mediante os esclarecimentos apresentados, é possível compreender que o sistema jurídico insculpido pela Lei Federal nº 4.591/64 permanece intacto, sendo imprescindível a notificação extrajudicial para purgação da mora.

A rescisão contratual operar-se-á de pleno direito com o decurso do prazo estipulado na notificação e a consequente constituição em mora do promissário comprador inadimplente, sendo que somente se complementará e aperfeiçoará com a realização do público leilão extrajudicial, nos termos do art. 63, parágrafos 1º ao 10º, da Lei nº 4.591/64.

Merece ressalva, ainda, que, consoante ao sistema legal das incorporações imobiliárias, após a realização do leilão extrajudicial, não há que se falar em devolução das quantias pagas pelo promissário comprador, salvo o que do valor alcançado no público leilão sobejar sua dívida para com o promitente vendedor, nos termos do art. 63, parágrafo 4º, da Lei das Incorporações Imobiliárias.

Isto posto, entende-se que o Decreto-Lei nº 745/69, alterado pela Lei nº 13.097/15, não deve ser tomado como base para a rescisão extrajudicial de contrato de promessa de venda e compra de unidade autônoma condominial, visto não se tratar de imóvel pronto (contrato firmado após a emissão do habite-se).

Por fim, embora a alteração legislativa seja deveras diminuta, tratando apenas da redação de um artigo e a inserção de um novo parágrafo, uma análise aprofundada da legislação pertinente possibilita uma interpretação inequívoca das possíveis repercussões nos procedimentos adotados no âmbito da inadimplência decorrente de promissários compradores de unidades autônomas condominiais, incorporadas nos termos da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e demais legislações complementares.

[1] SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. – 8ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2014. Pág. 225.

[2] Art. 62.  O art. 1o do Decreto-Lei nº 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação: (Vigência)

Art. 1º – Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único.  Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora. (NR).

[3] BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

[4] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº 239. In: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de venda e compra no cartório de imóveis.

[5] BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Agravo Regimenta. Processo nº 2025371-44.2014.8.26.0000/50001.

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Breve Histórico da Alienação Fiduciária

A Alienação Fiduciária em Garantia se trata de um instituto relativamente novo no ordenamento jurídico, o qual recentemente completou apenas 20 anos de existência.

No início, referido instituto foi muito pouco utilizado, tanto pelo desconhecimento dos interessados quanto pela sua limitação às entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário.

Então, com o surgimento da Lei Federal nº 10.931 de 02 de agosto de 2004, as prerrogativas previstas na lei da Alienação Fiduciária foram estendidas a todas as operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.

Diante disso, as operações de Alienação Fiduciária em Garantia se difundiram entre as construtoras e incorporadoras, as quais, agora, não dependiam mais de instituições financeiras para viabilizar o financiamento dos imóveis que vendiam.

Entretanto, com a difusão da utilização desse instituto, dúvidas, polêmicas e controvérsias começaram a surgir, tanto na aplicação prática (e.g.: exame dos títulos pelos CRIs) quanto na esfera judicial.

Impasses Judiciais

Os principais questionamentos acerca da Lei Federal nº 9.514/97 sempre residiram em torno dos seguintes pontos:

No aspecto material

• Inconstitucionalidade do procedimento de expropriação de bens sem o devido processo legal;

No aspecto formal

• Notificação do Devedor Fiduciante para constituição em mora;
• Consolidação da Propriedade Fiduciária;
• Purgação da mora;
• Leilões Extrajudiciais.

Por conta da falta de clareza no texto do referido diploma legal, o Poder Judiciário passou a orientar suas decisões no compêndio jurisprudencial construído a partir do Decreto-lei nº 70/66, o qual era responsável por regulamentar o Direito Real de Garantia conhecido como Hipoteca.

Assim, o argumento de inconstitucionalidade do procedimento expropriatório extrajudicial foi prontamente refutado, pois sua constitucionalidade já havia há muito sido reconhecida pelo próprio Supremo Tribunal Federal.

Por outro lado, em relação aos aspectos formais do procedimento, por conta do difundido entendimento da necessária aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 irrestritamente aos instrumentos de Alienação Fiduciária em Garantia, os seguintes entendimentos foram adotados pelo Poder Judiciário:

• O Devedor Fiduciante deve ser notificado pessoalmente para a purgação da mora, somente sendo cabível a publicação de editais mediante a certificação, por oficial de cartório, de que o destinatário encontra-se em lugar ignorado, não sabido ou desconhecido;
• A purgação da mora pode ocorrer até a data da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor ou, alternativamente, após a consolidação da propriedade e até a data da assinatura do auto de leilão;
• No tocante à realização dos leilões, apesar da Lei Federal nº 9.514/97 estipular o método de cálculo dos valores dos lances mínimos, passou-se a reconhecer a aplicabilidade da teoria do preço vil, bem como a se exigir a notificação pessoal do Devedor Fiduciante acerca das datas dos leilões.

Diante das incertezas das formalidades do instituto da Alienação Fiduciária, instaurou-se um período de grande insegurança jurídica, no qual as instituições financeiras, as construtoras e incorporadoras passaram a sofrer, de maneira recorrente, reveses atrás de reveses nos pleitos judiciais propostos por Devedores Fiduciantes inconformados com a perspectiva de expropriação de seu imóvel.

Assim, após uma delongada articulação nos bastidores políticos por parte das instituições interessadas, finalmente tivemos a promulgação da Lei Federal nº 13.465, no dia 11 de julho de 2017, a qual se propôs a sanar, de uma vez por todas, a divergência de entendimentos acerca dos aspectos formais da aplicação da Lei Federal nº 9.514/97.

Lei Federal nº 13.465/17

Mais conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, a Lei Federal nº 13.465, sancionada no dia 11 de julho de 2017 pelo Presidente Michel Temer, contém dispositivos em seu texto que causarão uma profunda mudança nos procedimentos de Execução Extrajudicial de imóveis Alienados Fiduciariamente.

Dentre as mudanças introduzidas na Lei Federal nº 9.514/97, faremos a seguir uma exposição das mais importantes e de maneira comparativa à redação anterior.

a) Da notificação por hora certa:

Anteriormente às mudanças legislativas, a utilização da prerrogativa de se notificar o Devedor Fiduciante por hora certa era prevista somente pelas normas da corregedoria dos tribunais de justiça de apenas algumas unidades da federação.

Agora, com a inclusão dos parágrafos 3º-A e 3º-B no artigo 26 da lei da Alienação Fiduciária, a notificação por hora certa do Devedor Fiduciante poderá ser adotada pelos oficiais de cartórios de todo o Brasil, caso eles suspeitem de eventual ocultação por parte do destinatário, conforme segue:

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

§ 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Conforme se verifica, até mesmo os funcionários de portaria de condomínios poderão receber a notificação em nome do Devedor Fiduciante, o que, sem dúvida, assegurará uma maior celeridade no ato de se notificar os devedores.

b) Do prazo para purgação da mora:

A lei da Alienação Fiduciária já estabelecia o prazo para purgação da mora como sendo de 15 dias a partir da notificação do Devedor Fiduciante, entretanto, com a aplicação subsidiária irrestrita do Decreto-lei nº 70/66, a jurisprudência vinha se consolidando no sentido de autorizá-lo a quitar os valores em atraso até a data da assinatura do auto de leilão.
Com a nova redação, passamos a ter como base o prazo estabelecido no art. 26-A, parágrafo 2º, da lei da Alienação Fiduciária:

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Assim, mitigada está a controvérsia acerca do prazo limite para a quitação dos valores em atraso (purgação da mora).

c) Do prazo de 30 dias para a averbação da consolidação da propriedade fiduciária:

Anteriormente às alterações legislativas, não havia previsão legal de prazo mínimo – ou, para todos os efeitos, prazo máximo – para que o cartório averbasse a consolidação da propriedade fiduciária na matrícula do imóvel.

Entretanto, com a promulgação da Lei Federal nº 13.465/67, passamos a encontrar na Lei da Alienação Fiduciária o seguinte dispositivo:

Art. 26-A, § 1º – A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Há quem entenda que esse novo parágrafo, por estar diretamente atrelado a um artigo que estende as prerrogativas da Alienação Fiduciária aos programas habitacionais “Minha Casa, Minha vida”, somente será aplicável aos processos de execução extrajudicial que versem sobre imóveis oriundos desses programas.

Contudo, entendemos que tal inovação legal, por ser um tanto quanto vaga em relação ao seu “alvo”, certamente causará conflitos de entendimento nos Cartórios de Registro de Imóveis de todo o Brasil.

Em relação ao prazo máximo para a consolidação da propriedade, novamente se trata de um ponto que foi deixado de fora das discussões legislativas, entretanto, podemos balizar nosso entendimento por meio das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, que assim determina:

Decorrido o prazo de 120 (centro e vinte) dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados. Ultrapassado esse prazo, a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.

Vale ressaltar que essa norma é válida somente para os Estados de São Paulo e do Ceará (que também possui regulamentação própria sobre o tema), sendo que os demais Estados não possuem uma regra definida para esse procedimento.

d) Do valor mínimo para o imóvel no 1º Leilão:

O valor do lance mínimo para o imóvel no 1º Leilão, anteriormente às alterações legislativas, era comumente convencionado contratualmente entre o Credor Fiduciário e o Devedor Fiduciante.

Porém, após a publicação da Lei Federal nº 13.465/67, caso o valor do imóvel convencionado entre as partes seja inferior ao valor de referência utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI, tal valor de referência deverá ser utilizado como o lance mínimo do 1º Leilão.

ANTES

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

DEPOIS

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.

e) Do direito de preferência do Devedor Fiduciante:

Uma das maiores inovações introduzidas pela Lei Federal nº 13.465/17 é o direito de preferência assegurado ao Devedor Fiduciante de adquirir o imóvel por preço correspondente ao total de sua dívida, somado aos encargos e despesas de todo o procedimento de notificação e leilão extrajudicial.

O art. 27, parágrafo 2º-B, da Lei da Alienação Fiduciária assim dispõe:

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Ou seja, caso o Devedor Fiduciante queira exercer seu direito de preferência após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data da realização do segundo leilão, se confirmado o pagamento de todos os valores por ele devidos, o imóvel será retirado do leilão e o crédito se dará por satisfeito, devendo o Credor Fiduciário emitir o Termo de Quitação da Dívida, assim como faria normalmente após a realização do leilão.

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f) Da notificação do Devedor Fiduciante acerca das datas dos leilões:

A jurisprudência, por meio de reiteradas decisões do STJ, estava em vias de se consolidar no sentido da obrigatoriedade de se notificar pessoalmente o Devedor Fiduciante a respeito das datas dos leilões extrajudiciais.

Por mais que tal previsão não estivesse expressa na Lei da Alienação Fiduciária e nem no próprio Decreto-lei nº 70/66, incontáveis foram as decisões judiciais decretando a suspensão da realização dos leilões extrajudiciais por conta de alegações de falta de notificação acerca das datas dos leilões.

Com a nova redação da lei, e com o propósito de assegurar o direito de preferência tratado no item anterior, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao Devedor Fiduciante, sendo considerado válido, entretanto, o simples envio de correspondência dirigida aos endereços constantes na Escritura ou Contrato, ou até mesmo ao seu endereço eletrônico.

O art. 27, parágrafo 2º-B, da Lei da Alienação Fiduciária assim dispõe:

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Assim, como já havíamos adotado nos procedimentos de leilão que vínhamos realizando, um simples telegrama enviado ao Devedor Fiduciante bastará para que tal exigência seja cumprida.

g) Da taxa de ocupação:

A taxa de ocupação que o Devedor Fiduciante deverá pagar ao Credor Fiduciário, ou a quem vier sucedê-lo, agora poderá ser calculada a partir da data da consolidação da propriedade fiduciária, ao passo que anteriormente deveria ser calculada a partir da data da alienação do bem em leilão.

ANTES

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

DEPOIS

Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

h) Inaplicabilidade do Decreto-lei nº 70/66 ao que não se trate de Créditos Hipotecários:

Finalmente, após causar muita confusão nos Tribunais de todo o Brasil, o art. 39, inciso II, da Lei Federal nº 9.514/97 teve sua redação alterada para deixar claro que a aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto-lei nº 70/66 deve ser exclusiva aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.
Veja o comparativo dos textos legais:

ANTES

Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei:

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966.

DEPOIS

Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017).

Com isso, podemos considerar encerrada a discussão acerca da aplicabilidade subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 aos procedimentos de execução de créditos garantidos por Alienação Fiduciária.

i) Das demandas judiciais após a consolidação da propriedade fiduciária:

Trata-se de outra inovação legal que será responsável por atribuir uma nova camada de segurança jurídica às operações de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia.

Mediante as alterações na legislação da Alienação Fiduciária, foi introduzido no art. 30 o seguinte parágrafo único:

Art. 30, Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 07 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Conclusão:

Assim sendo, é possível concluir que as alterações que a Lei Federal nº 13.465/17 introduziu no texto da Lei Federal nº 9.514/97 servirão para trazer um novo sopro de segurança jurídica às operações de Alienação Fiduciária em Garantia que há tanto andava estremecida.

Contudo, o efeito ainda não será imediato, por óbvio, pois ainda carecemos de juízes que tenham conhecimento dessas alterações, bem como de seus efeitos, e de fato coloquem em prática esses novos conceitos.

Ademais, sabe-se que as alterações legislativas não retroagem para atingir as situações pretéritas, porém, as mudanças trazidas pela Lei Federal nº 13.465/17 esclarecem que a melhor interpretação do artigo 39 da Lei Federal nº 9.514/97 é no sentido de que o Decreto-lei nº 70/66 tem aplicação exclusiva aos casos de garantia hipotecária. Por conseguinte, não se exigia a intimação do devedor fiduciante acerca das datas do leilão antes do advento da Lei Federal nº 13.465/17, o que reafirma o erro na interpretação do artigo 39 da Lei Federal nº 9.514/97 pelo STJ.

Portanto, por mais que a aplicação não seja imediata e que novos questionamentos e dúvidas surjam ao longo do caminho – os quais com certeza surgirão – o futuro das operações de Alienação Fiduciária em Garantia nos parece muito mais claro e resguardado pela tão necessária segurança jurídica exigida pelo mercado.

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1. O Leilão Extrajudicial previsto na Lei das Incorporações Imobiliárias é constitucional?

   • O procedimento foi recebido como constitucional pelo STJ e pelo STF. A execução extrajudicial prevista pela Lei Federal nº 4.591/64 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a obrigatoriedade de notificação prévia para a purgação da mora.
   • Ademais, não é negado ao Promissário Comprador o seu direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento anterior ao inadimplemento.
   • No mesmo sentido, o Promissário Comprador pode, ainda, apontar em juízo eventuais irregularidades na observância do procedimento em questão e que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora.

2. As incorporadoras podem optar pela execução extrajudicial ou se trata de algo reservado às Comissões de Representantes dos condôminos?

   • As incorporadoras podem, sim, optar pela execução extrajudicial prevista no artigo 63, §§1º ao 8º, da Lei Federal nº 4.591/64.
   • Tal prerrogativa foi assegurada às incorporadoras pela complementação posterior trazida pelo art. 1º, inc. VII, da Lei Federal nº 4.864/65, o qual foi responsável por equipará-las às Comissões de Condôminos, estendendo a elas todos os poderes e direitos que foram previstos no art. 63 da Lei Federal nº 4.591/64.

3. A partir de quantos dias de atraso ou de quantas parcelas vencidas o Promissário Comprador inadimplente poderá ser notificado?

   • O Promissário Comprador inadimplente poderá ser notificado pelo Promitente Vendedor após o vencimento de 03 (três) prestações mensais, ou, então, após o período de 03 (três) meses contados do vencimento de qualquer parcela/obrigação contratual.
   • Vale ressaltar que ao Promissário Comprador inadimplente deverá ser assegurado o direito de quitar a dívida dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimento da primeira obrigação/parcela não paga.
   • 1º, inc. VI, da Lei Federal nº 4.864/65, que alterou disposições previstas na Lei Federal nº 4.591/64.

4. Qual o meio correto para enviar a notificação extrajudicial ao Promissário Comprador inadimplente?

   • Não há na lei previsão expressa de qual meio deverá ser utilizado para notificar do Promissário Comprador inadimplente e constituí-lo em mora.
   • Entretanto, é muito comum que nos contratos padrões utilizados pelas construtoras e incorporadoras esteja previsto que a notificação extrajudicial deverá ser feita nos moldes estabelecidos pelo Decreto-lei nº 745/69, o qual determina que o devedor deva ser notificado por via judicial ou por intermédio de cartórios de Registro de Títulos e Documentos.
   • Assim, independente de previsão contratual ou não, podemos dizer que o meio ideal para envio das notificações extrajudiciais aos Promissários Compradores inadimplentes é pelos cartórios de Registro de Títulos e Documentos.

5. A notificação do Promissário Comprador inadimplente deve ser feita pessoalmente pelo Oficial do cartório?

   • Preferivelmente, a notificação deve, sim, ser entregue pessoalmente ao Promissário Comprador inadimplente, entretanto, não há na lei previsão alguma de que a notificação deva ser entregue pessoalmente ao destinatário.
   • A entrega pessoal da notificação extrajudicial é preferível, pois garantirá uma maior segurança jurídica ao procedimento realizado.

6. Caso o devedor seja desconhecido ou tenha mudado dos endereços fornecidos pelo notificante, quais são as minhas opções para notificá-lo?

   • Nas situações em que o Devedor Fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (favelas ou locais de difícil acesso), o fato será certificado pelo Oficial responsável pela diligência e informado ao notificante.
   • Com a certidão negativa atestando que o Promissário Comprador inadimplente se encontra em local incerto e não sabido (LINS), o Promitente Vendedor fará a intimação do devedor por edital publicado durante 03 (três) dias, pelo menos, em jornal de grande circulação local.

7. Na hipótese de o Promissário Comprador inadimplente se ocultar do Oficial do Cartório para não receber a notificação, como devo proceder para intimá-lo?

   • Diferente do procedimento das Alienações Fiduciárias, para a execução extrajudicial de Promessas de Venda e Compra NÃO está prevista em lei a prerrogativa da notificação por hora certa.
   • Ou seja, o Promitente Vendedor deverá encontrar outras maneiras e meios de entregar a notificação ao Promissário Comprador inadimplente, visto que a notificação por edital não será possível em razão do devedor não se encontrar em local incerto e não sabido.

8. A notificação pode ser deixada para o Promissário Comprador inadimplente na portaria de seu prédio ou condomínio?

   • Diferente do procedimento das Alienações Fiduciárias, para a execução extrajudicial de Promessas de Venda e Compra NÃO está expressamente prevista em lei a prerrogativa do Oficial deixar a notificação na portaria do prédio ou condomínio do devedor.
   • Porém, o fato de não estar previsto em lei não significa que é proibido. Pelo contrário, em alguns estados, como o de São Paulo, as Normas da Corregedoria do TJSP prevê a entrega de notificações extrajudiciais por meio de “carta lacrada” deixada aos cuidados do funcionário da portaria do condomínio responsável pelo recebimento da correspondência.

9. Depois de notificado, quantos dias o Promissário Comprador inadimplente terá para quitar o débito?

   • No art. 63, caput, da Lei Federal nº 4.591/64 está disposto que o devedor terá o prazo de 10 (dez) dias, a contar da data da notificação, para quitar os valores em atraso.
   • Entretanto, é muito comum que nos contratos padrões utilizados pelas construtoras e incorporadoras esteja previsto que a notificação extrajudicial deverá ser feita nos moldes estabelecidos pelo Decreto-lei nº 745/69, o qual determina que o devedor tenha o prazo de 15 (quinze) dias, a contar da data da notificação, para quitar os valores em atraso.

10. Constituído em mora e decorrido o prazo do Devedor para quitar os valores em atraso, posso levar o imóvel imediatamente a leilão?

    • Não. Para que o imóvel seja leiloado há a obrigatoriedade de se publicar os editais de leilão em jornais de grande circulação no local do imóvel.

11. A publicação em jornal dos editais de leilão é obrigatória? Se sim, por quantas vezes o edital de leilão deverá ser publicado?

    • A publicação dos editais de leilão em jornal de ampla circulação na cidade do imóvel é obrigatória e deverá ser realizada por pelo menos três vezes, conforme estabelecido no art. 38 do Decreto-lei nº 21.981/32, o qual regulamenta a profissão dos leiloeiros.

12. Com quantos dias de antecedência devo publicar o primeiro edital de leilão?

    • O primeiro edital de leilão deverá ser publicado com a antecedência mínima e com as formalidades estabelecidas pelas partes no contrato ou escritura de Promessa de Venda e Compra.
    • Na falta de previsão expressa, o primeiro edital deverá ser publicado com a antecedência mínima de 07 (sete) dias do primeiro leilão.

13. Qual o custo médio das três publicações obrigatórias de Edital de Leilão?

    • Não há como informar um valor exato, pois o custo de publicação varia de jornal para jornal, cidade para cidade e de estado para estado. Para meros efeitos de cálculo, considere um valor entre R$ 500,00 a R$ 1.500,00 por imóvel leiloado.

14. O Promissário Comprador inadimplente deve ser informado das datas e do local dos leilões?

    • Considerando que não há previsão expressa em lei de tal obrigatoriedade, podemos afirmar que o Promitente Vendedor não precisa cientificar o Promissário Comprador inadimplente das datas e local dos leilões, exceto se o contrato firmado entre as partes prever tal obrigação.

15. Quantos dias deve-se esperar para realizar o segundo leilão após a realização do primeiro?

    • Diferente do procedimento das Alienações Fiduciárias, para a execução extrajudicial de Promessas de Venda e Compra NÃO está expressamente prevista em lei um período mínimo ou máximo que o Promitente Vendedor deva esperar entre o primeiro e o segundo leilão.
    • Assim, se tal período mínimo não for devidamente previsto no contrato firmado entre as partes, o segundo leilão pode ocorrer em até 01 (uma) hora após o primeiro.

16. Como são calculados os valores dos lances mínimos do primeiro e do segundo leilão?

    • No primeiro leilão, o valor do lance mínimo será composto pela somatória do valor das parcelas pagas pelo Promissário Comprador inadimplente com o valor em atraso corrigido, com o valor das parcelas a vencer, com as despesas de notificação, honorários advocatícios, editais e eventual comissão do leiloeiro.
    • No segundo leilão, o art. 63, § 2º, da Lei Federal nº 4.591/64 estabelece que a venda possa ser feita pelo maior lance obtido, ou seja, qualquer valor.
    • Entretanto, é costumeiro que o valor do lance mínimo do segundo leilão seja composto pela somatória dos valores vencidos e a vencer com as despesas de notificação, honorários advocatícios, editais e eventual comissão do leiloeiro, excluindo-se os valores já pagos pelo Promissário Comprador inadimplente.

17. Se no segundo leilão ninguém der o lance mínimo, o Promitente Vendedor pode vender o imóvel por um valor abaixo desse mínimo?

    • Sim! O art. 63, § 2º, da Lei Federal nº 4.591/64 prevê que a venda possa ser feita pelo maior lance obtido, ou seja, qualquer valor.
    • Caso isso ocorra, o Promitente Vendedor deverá dar a plena e irrevogável quitação ao Promissário Comprador inadimplente.

18. O Promitente Vendedor pode exercer o direito de preferência e ficar com o imóvel que está sendo leiloado? Se sim, qual o prazo para exercício de tal direito?

    • Sim! Está previsto no art. 63, § 3º, da Lei Federal nº 4.591/64 que o Promitente Vendedor poderá, no prazo de 24 horas após a realização do leilão final, exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel leiloado.
    • Entretanto, cabe ressaltar que tal direito deverá ser exercido em patamar de igualdade com terceiros, ou seja, o Promitente Vendedor terá no mínimo que igualar o lance vencedor do leilão, arcando, igualmente, com todas as despesas de arrematação, tal como a comissão do Leiloeiro Oficial.

19. O que acontece se o imóvel não for vendido no leilão?

    • O leilão será considerado negativo e o Promitente Vendedor adjudicará o imóvel ao seu patrimônio, podendo negociá-lo como bem entender.

20. O Promissário Comprador inadimplente possui direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão?

    • Ao contrário dos procedimentos das Alienações Fiduciárias, o Promissário Comprador inadimplente pode purgar a mora até a data do leilão, dispensando, assim, a necessidade de assegurar-lhe o direito de preferência na arrematação do imóvel.

21. Preciso devolver algum valor ao Promissário Comprador inadimplente que teve o seu imóvel leiloado?

    • A Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias determina que do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários advocatícios, editais de leilão, comissão do leiloeiro e 10% de multa. O valor que sobrar após todas essas deduções deverá ser devolvido ao Devedor.
    • Na prática, se o imóvel for adjudicado ou não for vendido por um valor superior ao mínimo do leilão, o Promitente Vendedor não terá que devolver absolutamente nada ao Promissário Comprador inadimplente.
    • 63, § 4º, da Lei Federal nº 4.591/64.

22. Na hipótese de arrematação do imóvel, quem paga a comissão do Leiloeiro Oficial?

    • O arrematante será responsável pelo pagamento da comissão do Leiloeiro Oficial, a qual será estabelecida em 5% (cinco por cento) sobre o valor do lance vitorioso.

23. O Promissário Comprador inadimplente propôs Ação Revisional de Contrato. Isso significa que o Promitente Vendedor não pode mais executar a Promessa de Venda e Compra?

    • Não. O STJ já definiu que a mera propositura de Ação Revisional não afasta os efeitos da mora do Devedor, o qual poderá, sim, ter os seus bens leiloados. Nos termos da Súmula nº 380 do STJ: “A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”.

24. O Promitente Vendedor pode leiloar o imóvel mesmo que ele esteja ocupado?

    • São frequentes as situações em que os imóveis encontram-se ocupados pelo Promissário Comprador inadimplente, o qual, seja pelo motivo que for, tomou a posse do imóvel com ou sem o consentimento do Promitente Vendedor.
    • Nestes casos, após a realização do leilão será necessário ingressar com ação de reintegração/imissão na posse em face do Promissário Comprador inadimplente.

25. Quem deve pagar os eventuais débitos de IPTU e de condomínio que eventualmente recaiam sobre o imóvel leiloado?

    • No caso de leilão extrajudicial de Promessa de Venda e Compra, em regra o valor dos eventuais débitos de IPTU e de condomínio não estará incluso no lance mínimo dos leilões e será de responsabilidade de quem arrematar ou adjudicar o imóvel.
    • É dever do interessado em arrematar o imóvel entrar em contato com a equipe da Pecini Leilões para se assegurar de tais informações.

26. O leilão extrajudicial pode ser realizado em outra cidade/estado da localização do imóvel a ser leiloado?

    • Não há previsão legal de que o leilão deva ocorrer na mesma cidade em que o imóvel esteja localizado, ainda mais se considerarmos a globalização e o advento dos leilões online.
    • Entretanto, para que tal situação seja permitida, é obrigação do leiloeiro oficial publicar o edital de leilão em jornal de grande circulação na cidade/estado do local do imóvel.

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O post Guia completo sobre Leilões Extrajudiciais de Promessas de Venda e Compra (Lei Federal nº 4.591/64) apareceu primeiro em Pecini Leilões.

1. O Leilão Extrajudicial de Alienações Fiduciárias é constitucional?

   • O procedimento foi recebido como constitucional pelo STJ e pelo STF. A execução extrajudicial prevista pela Lei Federal nº 9.514/97 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a obrigatoriedade de notificação para a purgação da mora.
   • Ademais, não é negado ao Devedor Fiduciante o seu direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento anterior ao inadimplemento.
   • No mesmo sentido, o Devedor Fiduciante pode, ainda, apontar em juízo eventuais irregularidades na observância do procedimento em questão e que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora.

2. A Alienação Fiduciária pode ser contratada por qualquer pessoa jurídica ou física, ou apenas por instituições financeiras?

   • A Alienação Fiduciária pode, sim, ser contratada por pessoas físicas e jurídicas, não sendo prerrogativa exclusiva de instituições financeiras, conforme determina o art. 22, §1º, da Lei Federal nº 9.514/97.

3. É possível executar Alienações Fiduciárias feitas por contratos particulares ou apenas aquelas feitas por escrituras públicas?

   • O art. 38 da Lei Federal nº 9.514/97 estabelece que todos os atos e contratos referentes à Alienação Fiduciária em Garantia poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
   • Será indispensável, entretanto, para a execução da Alienação Fiduciária que tanto o contrato ou a escritura pública esteja devidamente registrado na matrícula do imóvel.

4. É possível executar Alienações Fiduciárias que garantem empréstimos em geral ou somente aquelas relativas a financiamento de compra de imóveis?

   • Atualmente não há distinção entre as duas modalidades de Alienação Fiduciária, ou seja, ambas são garantias reais passíveis de serem executadas pelo Credor Fiduciário mediante a inadimplência do Devedor Fiduciante.

5. É possível executar Alienações Fiduciárias que lastreiam Cédulas de Crédito Imobiliário?

   • Sim, porém a pessoa que executar a Alienação Fiduciária deverá ser a titular da referida Cédula de Crédito Imobiliário.
   • Vale ressaltar que, para tanto, será necessário que o titular da Cédula possua documento emitido pela B³ (Brasil Bolsa Balcão) atestando de que ele é, de fato, o detentor do Crédito Imobiliário.

6. A partir de quantos dias de atraso ou de quantas parcelas vencidas o Devedor Fiduciante poderá ser notificado?

   • A Lei Federal nº 9.514/97, em seu artigo 26, § 2º, determina que será pactuado entre as partes o prazo de carência após o qual o Credor Fiduciante poderá expedir a notificação extrajudicial.

7. É obrigatório enviar a notificação ao Devedor Fiduciante por meio do Cartório de Registro de Imóveis?

   • Sim, somente o Cartório de Registro de Imóveis é competente para processar os trâmites de intimação e constituição em mora do Devedor Fiduciante, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei Federal nº 9.514/97.

8. A notificação do Devedor Fiduciante deve ser feita pessoalmente?

   • Conforme estabelecido pelo art. 26, § 3º, da Lei Federal nº 9.514/97, a intimação do Devedor Fiduciante será realizada pessoalmente, ou ao seu representante legal ou procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, a pedido do Oficial do Registro de Imóveis, por Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou, ainda, pelo correio com aviso de recebimento.

9. No caso de Devedor Fiduciante Pessoa Jurídica, quais documentos deverão ser apresentados ao Cartório para comprovar quem deverá receber a notificação?

   • Ao Oficial do Cartório deverá ser apresentada a cópia mais recente (atualizada) do Contrato Social da empresa Devedora Fiduciante, no qual conste quem são os sócios da empresa Devedora e quais as responsabilidades de cada um deles.

10. No caso de haver dois ou mais Devedores Fiduciantes, todos eles deverão ser notificados?

    • Caso no contrato ou escritura de Alienação Fiduciária conste uma Cláusula de Outorga de Procuração Recíproca entre os devedores, não será necessário notifica-los todos, pois um deles poderá receber a notificação em nome dos outros. Caso inexista tal cláusula, todos os Devedores Fiduciantes deverão ser notificados.

11. Caso o devedor seja desconhecido ou tenha mudado dos endereços fornecidos pelo notificante, quais são as minhas opções para notificá-lo?

    • Nas situações em que o Devedor Fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (favelas ou locais de difícil acesso), o fato será certificado pelo Oficial responsável pela diligência e informado ao Oficial do Regsitro de Imóveis, o qual, a vista desta situação, fará a intimação do Devedor Fiduciante por edital publicado durante 03 (três) dias, pelo menos, em jornal de grande circulação local.
    • 26, § 4º, da Lei Federal nº 9.514/97.

12. Na hipótese de o Devedor se ocultar do Oficial do Cartório para não receber a notificação, como devo proceder para intimá-lo?

    • Quando, por duas vezes, o Oficial encarregado da diligência houver procurado o Devedor Fiduciante nos endereços fornecidos pelo Credor sem o encontrar, ele deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou vizinhos de que retornará no próximo dia útil ao imóvel a fim de entregar a notificação, na hora em que designar.
    • Tal prerrogativa do Oficial é conhecida como Notificação por Hora Certa e está prevista no art. 26, § 3º-A, da Lei Federal nº 9.514/97.

13. A notificação pode ser deixada para o Devedor Fiduciante na portaria de seu prédio ou condomínio?

    • Sim, a lei prevê que nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a notificação poderá ser entregue ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento da correspondência.
    • 26, § 3º-B, da Lei Federal nº 9.514/97.

14. Depois de notificado, quantos dias o Devedor Fiduciante terá para quitar o débito?

    • O prazo para que o Devedor Fiduciante quite o débito, após o recebimento da notificação, será de 15 (quinze) dias.
    • 26, § 1º, da Lei Federal nº 9.514/97.

15. O que é a Consolidação da Propriedade Fiduciária?

    • A Consolidação da Propriedade Fiduciária é ato a partir do qual o Credor Fiduciário passa a ter a propriedade plena do imóvel dado em garantia.

16. Preciso pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para que o Cartório averbe a Consolidação da Propriedade?

    • Para que o Oficial de Registro de Imóveis possa averbar a Consolidação da Propriedade Fiduciária na matrícula do imóvel, é obrigatório que seja apresentado o comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
    • Vale ressaltar que, quando cabível, o Oficial de Registro de Imóveis também cobrará o comprovante de pagamento do Laudêmio.
    • 26, § 7º, da Lei Federal nº 9.514/97.

17. O Devedor Fiduciante pode entregar o imóvel ao Credor Fiduciário em troca da quitação da dívida?

    • A Dação em Pagamento é uma das modalidades de extinção da Alienação Fiduciária previstas em lei.
    • 26, § 8º, da Lei Federal nº 9.514/97.

18. Após a Consolidação da Propriedade, o Devedor Fiduciante pode quitar os valores em atraso?

    • Não. Ao Devedor Fiduciante é assegurado o direito de pagar as parcelas em atraso da dívida tão somente até a data da Consolidação da Propriedade.
    • 26-A, § 2º, da Lei Federal nº 9.514/97.

19. Qual o prazo para realizar o Primeiro Leilão Extrajudicial após a Consolidação da Propriedade?

    • O Primeiro Leilão Extrajudicial deverá ser realizado no prazo máximo de até 30 (trinta) dias após a data de averbação da Consolidação da Propriedade Fiduciária na matrícula do imóvel.
    • 27, caput, da Lei Federal nº 9.514/97.

20. A publicação em jornal dos editais de leilão é obrigatória? Se sim, por quantas vezes o edital de leilão deverá ser publicado?

    • A publicação dos editais de leilão em jornal de ampla circulação na cidade do imóvel é obrigatória e deverá ser realizada por pelo menos três vezes, conforme estabelecido no art. 38 do Decreto-lei nº 21.981/32, o qual regulamenta a profissão dos leiloeiros.

21. Com quantos dias de antecedência devo publicar o primeiro edital de leilão?

    • O primeiro edital de leilão deverá ser publicado com a antecedência mínima e com as formalidades estabelecidas pelas partes no contrato ou escritura de Alienação Fiduciária.
    • Na falta de previsão expressa, o primeiro edital deverá ser publicado com a antecedência mínima de 07 (sete) dias do primeiro leilão.

22. Qual o custo médio das três publicações obrigatórias do Edital de Leilão?

    • Não há como informar um valor exato, pois o custo de publicação varia de jornal para jornal, cidade para cidade e de estado para estado. Para meros efeitos de cálculo, considere um valor entre R$ 500,00 a R$ 1.500,00 por imóvel leiloado.

23. O Devedor Fiduciante deve ser informado das datas e do local dos leilões? Se sim, como?

    • Com a recente mudança na Lei Federal nº 9.514/97, o Credor Fiduciário ficou obrigado de informar ao Devedor Fiduciante as datas e locais da realização dos leilões. Isso deve acontecer para assegurar ao Devedor Fiduciante o seu direito de exercício de preferência na arrematação do imóvel.
    • Referida comunicação pode ser entregue ao Devedor Fiduciante por meio de telegrama simples enviado aos endereços constantes do contrato ou até mesmo por meio de correspondência dirigida ao seu endereço eletrônico (e-mail).
    • 27, § 2º-A, da Lei Federal nº 9.514/97.

24. Quantos dias deve-se esperar para realizar o segundo leilão após a realização do primeiro?

    • A Lei Federal nº 9.514/97 determina que o segundo leilão deva ocorrer nos 15 dias subsequentes ao primeiro leilão, ou seja, o segundo leilão pode ocorrer em qualquer dia, a critério do Credor, contanto que não supere o prazo de 15 dias estabelecido por lei.

25. Como são calculados os valores dos lances mínimos do primeiro e do segundo leilão?

    • O valor do lance mínimo para o Primeiro Leilão deve ser convencionado pelas partes no contrato ou escritura que servirá de título ao negócio fiduciário. Art. 24, inc. VI, da Lei Federal nº 9.514/97.
    • Caso o valor convencionado pelas partes como mínimo para o Primeiro Leilão seja inferior ao valor utilizado pelas Prefeituras Municipais como base de cálculo para a apuração do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (valor venal do imóvel), deverá este último ser utilizado como valor mínimo para efeitos de venda do imóvel em primeiro leilão. Art. 24, parágrafo único, da Lei Federal nº 9.514/97.
    • No Segundo Leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas de notificação e leilão, dos prêmios de seguro, encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. Art. 27, § 2º, da Lei Federal nº 9.514/97.

26. Se no segundo leilão ninguém der o lance mínimo, o Credor Fiduciário pode vender o imóvel por um valor abaixo desse mínimo?

    • Sim, contanto que ao Devedor Fiduciante seja outorgada a quitação integral de sua dívida com o Credor.

27. O que acontece se o imóvel não for vendido no leilão?

    • O leilão será considerado negativo e, após a averbação do leilão negativo na matrícula do imóvel, o Credor Fiduciário poderá negociá-lo como bem entender.

28. O Credor Fiduciário pode exercer o direito de preferência e ficar com o imóvel que está sendo leiloado?

    • Não. A Lei Federal nº 9.514/97 não prevê direito de preferência algum ao Credor Fiduciário. Apenas o Devedor Fiduciante possui o referido direito.
    • Caso o Credor Fiduciário queira ficar com o imóvel, ele deverá participar do leilão em patamar de igualdade com terceiros, disputando lance a lance e, ao final, arcando com todas as despesas de arrematação.

29. Preciso devolver algum valor ao Devedor que teve o seu imóvel leiloado?

    • Caso o imóvel não seja vendido em leilão, não há que se falar em devolução de valores. O mesmo é valido caso o imóvel seja vendido por um valor inferior ou igual ao do mínimo do leilão.
    • Somente será devolvido ao Devedor o valor que sobejar o mínimo do leilão. Por exemplo, caso o imóvel seja leiloado por R$ 100.000,00 e, após intensa disputa entre os interessados, o lance final seja de R$ 130.000,00, ao Devedor somente será devolvido a importância de R$ 30.000,00.

30. Caso seja apurado valor sobejado a ser devolvido ao Devedor Fiduciante, qual o prazo que o Credor Fiduciário terá para fazê-lo?

    • O Credor Fiduciário terá o prazo de 05 (cinco) dias úteis, contados da data da arrematação do imóvel, para efetuar a devolução de eventuais valores ao Devedor Fiduciante.
    • 27, § 4º, da Lei Federal nº 9.514/97.

31. Deverá o Devedor Fiduciante ser indenizado por eventuais benfeitorias feitas no imóvel leiloado?

    • Nos termos do art. 27, § 4º, da Lei Federal nº 9.514/97, o Devedor Fiduciante não deve ser indenizado pelo Credor Fiduciário por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel.
    • Tal indenização somente ocorrerá na hipótese de apuração de valor sobejado no leilão a ser devolvido ao Devedor Fiduciante e estará limitada apenas a este valor.

32. Na hipótese de arrematação do imóvel, quem paga a comissão do Leiloeiro Oficial?

    • O arrematante será responsável pelo pagamento da comissão do Leiloeiro Oficial, a qual será estabelecida em 5% (cinco por cento) sobre o valor do lance vitorioso.

33. O que é o Termo de Quitação de Dívida e qual o prazo que tenho para enviá-lo ao Devedor?

    • O Termo de Quitação de Dívida é o documento que comprova que o Credor liberou, sem ressalvas, o Devedor da dívida existente.
    • Tal documento deve ser enviado pelo Credor ao Devedor após a realização do leilão, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis. O envio pode ser feito por simples correio com Aviso de Recebimento.

34. O Devedor propôs Ação Revisional de Contrato. Isso significa que o Credor Fiduciante não pode mais executar a Alienação Fiduciária?

    • Não. O STJ já definiu que a mera propositura de Ação Revisional não afasta os efeitos da mora do Devedor, o qual poderá, sim, ter os seus bens leiloados. Nos termos da Súmula nº 380 do STJ: “A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”.

35. Quem deve pagar os eventuais débitos de IPTU e de condomínio que eventualmente recaiam sobre o imóvel leiloado?

    • Nos casos de leilão extrajudicial de Alienações Fiduciárias, é comum que o valor dos eventuais débitos de IPTU e de condomínio esteja incluso no lance mínimo dos leilões. Entretanto, em algumas situações específicas tais valores podem não estar inclusos no lance mínimo.
    • É dever do interessado em arrematar o imóvel entrar em contato com a equipe da Pecini Leilões para se assegurar de tais informações.

36. O leilão extrajudicial pode ser realizado em outra cidade/estado da localização do imóvel a ser leiloado?

    • Não há previsão legal de que o leilão deva ocorrer na mesma cidade em que o imóvel esteja localizado, ainda mais se considerarmos a globalização e o advento dos leilões online.
    • Entretanto, para que tal situação seja permitida, é obrigação do leiloeiro oficial publicar o edital de leilão em jornal de grande circulação na cidade/estado do local do imóvel.

37. O Decreto-lei nº 70/66 é aplicável aos casos de leilão de Alienação Fiduciária em Garantia?

    • Não. O art. 39, inc. II, da Lei Federal nº 9.514/97 determina que as disposições previstas no Decreto-lei nº 70/66 aplicam-se exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

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Considerando o aumento e o barateamento do crédito, aliado às facilidades de venda oferecidas pelas construtoras/incorporadoras, a população brasileira vem assumindo cada vez mais dívidas. No entanto, grande parcela dessas pessoas não consegue cumprir integralmente com seus débitos, permitindo, assim, que os imóveis adquiridos sejam retomados pelas construtoras/incorporadoras e levados à venda em leilão extrajudicial.

Diante dessa situação, é possível afirmar que houve um grande aumento da oferta de leilões extrajudiciais de imóveis e, ao considerarmos esses fatores, a tendência é que esta oferta continue aumentando.

O que diz a lei sobre leilão de imóveis?

No ramo de leilão de imóveis podemos encontrar bens sendo oferecidos com base nos mais diversos fundamentos, porém, aqueles que nos interessam são os imóveis que foram objeto de execução extrajudicial por construtoras/incorporadoras com fundamento na Lei Federal 9.514/97 – Sistema de Financiamento Imobiliário – ou na Lei Federal 4.591/64, que dispõe sobre o Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias.

A primeira estabelece que, em caso de inadimplência em contratos com cláusula de alienação fiduciária, devedor fiduciante deverá ser previamente notificado para purgar a mora no prazo de quinze dias sob pena de rescisão contratual com consolidação da propriedade em favor do agente fiduciário e a venda do imóvel em leilão extrajudicial, conforme estipulado pelo Art. 27 e parágrafos da referida Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário.

No caso da Lei 4.591/64, a Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias, o procedimento similarmente se sustenta sobre a inadimplência do compromissário comprador de unidade autônoma ou de contratante da incorporação e da administração da construção. Verificado o atraso no pagamento de três ou mais prestações, o comprador será notificado para purgar a mora no prazo de dez dias, sob pena de rescisão contratual e a venda da fração ideal de terreno e parte construída ou a unidade será levada à venda em leilão extrajudicial, conforme o Artigo 63 e seus parágrafos da já mencionada Lei 4.591/64.

Leilões Extrajudiciais de Imóveis são seguros

Desta maneira, verificamos que todo o processo é dotado da segurança jurídica oferecida pela solidez destes embasamentos legais, além de ser um processo rápido, lucrativo e quase que totalmente livre de riscos.

Ademais, a possibilidade de adquirir um imóvel novo, pronto ou em construção, com o padrão de qualidade estabelecido pelas grandes construtoras se torna um grande atrativo para todos os tipos de pessoas, sejam elas investidores ou interessados na compra para uso próprio, pois, não é raro que estes imóveis sejam colocados à venda por valores que representam até 50% do valor praticado no mercado.

No entanto, apesar de toda segurança oferecida por estes procedimentos, existem sempre alguns cuidados que as pessoas interessadas em arrematar imóveis em leilão devem tomar.

Primeiramente, a pessoa deve estar muito bem informada das Condições de Venda e de Pagamento do Leilão, estas que deverão estar sempre à sua disposição pelos meios de informação disponibilizados pelo Leiloeiro Oficial, tal como seu website.

Em segundo lugar, a consulta a um advogado e a visitação do imóvel de seu interesse são passos facultados ao sujeito interessado na arrematação de um imóvel em leilões como estes. Isto ocorre, pois, esses leilões extrajudiciais são realizados com fundamentos legais sólidos e os bens leiloados são provenientes de construtoras e incorporadoras renomadas no mercado brasileiro.

Formas de pagamento

Apesar de todos estes fatores atrativos, algumas pessoas se assustam ao saber que, na maioria dos casos, o pagamento dos imóveis arrematados deve ser realizado à vista. Porém, vale ressaltar que esta modalidade de pagamento visa unicamente garantir mais segurança a todas as partes envolvidas no negócio, sem se falar da vantagem de que, realizado o pagamento a vista, não existe a possibilidade da correção do valor de arremate por cláusulas de reajuste, correção monetária e juros inerentes aos financiamentos de longo prazo.

Portanto, ao ponderarmos os fatos de que se trata de um processo seguro, ágil e financeiramente vantajoso, evidenciam-se todos os benefícios existentes no ato de adquirir um imóvel em leilão extrajudicial. Ato este que ainda não é muito difundido e tem se tornado uma ótima opção de investimento para indivíduos ou grupos que buscam um alto retorno financeiro em um curto prazo e com a segurança de um negócio lastreado em um imóvel de altíssima qualidade e liquidez inquestionável.

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