Sanção

A Lei Federal nº 13.786/18 vigente desde o dia 28 de dezembro de 2018 trouxe profundas mudanças aos procedimentos de rescisão contratual de Promessas de Venda e Compra de Unidades regidas pela Lei Federal nº 4.591/64 – Das Incorporações Imobiliárias. Tratamos mais afundo dessas mudanças anteriormente no artigo sobre a Lei dos Distratos.

Mudanças

Dentre algumas mudanças, as principais delas dizem a respeito da porcentagem do valor pago pelo adquirente que as Construtoras e Incorporadoras podem reter a título de multa rescisória. Além disso, a Lei agora estipula de maneira clara e objetiva os prazos em que tais devoluções devem ocorrer.

Apesar de tais mudanças benéficas, deveremos aguardar para ver qual será o entendimento dos juízes e desembargadores dos Tribunais de Justiça do Brasil ao aplicar a lei nos processos que discutem rescisões contratuais propostos por adquirentes em face de Construtoras e Incorporadoras. O entendimento da doutrina determina que a nova lei valha apenas para os contratos firmados após a sua entrada em vigor.

Conclusão

No mais, entendemos que as alterações na Lei das Incorporações Imobiliárias introduzidas pela Lei dos Distratos vieram para dar mais segurança jurídica aos procedimentos de rescisão contratual no âmbito da construção civil, além de reconhecerem, com categoria, a validade dos Leilões Extrajudiciais que são a especialidade da Pecini Leilões.

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A equipe jurídica da Pecini Leilões está preparada para adaptar os procedimentos de leilões extrajudiciais às novidades introduzidas pela Lei Federal nº 13.786/18.

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Aprovado no dia 05 de dezembro de 2018 pelo Congresso Nacional, a redação final da Lei dos Distratos foi enviada à sanção presidencial no dia 11 de dezembro. Na hipótese de não ter nenhum trecho vetado pelo presidente Michel Temer, o Projeto de Lei nº 1.220/15 será responsável por normatizar os famigerados distratos.

Assim sendo, elencamos as seguintes alterações como mais importantes:

Lei Federal nº 4.591/64 – Das Incorporações Imobiliárias

Prazo de Carência:

• O prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias para entrega da obra após a data prevista de conclusão agora está previsto em lei e, caso o imóvel seja entregue após a data prevista de conclusão, mas dentro do referido prazo de carência, não poderá o adquirente requerer a resolução do contrato e não ficará o incorporador obrigado a pagar qualquer penalidade;

Devolução de Valores:

• A devolução de valores na hipótese de distrato agora está expressamente prevista em lei e deverá ocorrer da seguinte forma:
  • Empreendimentos submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação:
    • Devolução de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelo adquirente. Isso após a dedução da comissão de corretagem, impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e eventual taxa de ocupação;
    • Prazo máximo para devolução de 30 (trinta) dias após a data de emissão do Habite-se ou 30 (trinta) dias após a revenda da unidade pelo incorporador, dependendo do que ocorrer antes;
  • Empreendimentos NÃO submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação:
    • Devolução de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga pelo adquirente. Isso após a dedução da comissão de corretagem, impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e eventual taxa de ocupação;
    • Prazo máximo para devolução de 180 (cento e oitenta) dias contados da data da rescisão ou 30 (trinta) dias após a revenda da unidade pelo incorporador, dependendo do que ocorrer antes;

Direito de Arrependimento:

• Os adquirentes que firmarem contratos nos estandes de vendas e fora da sede do incorporador passarão a ter o direito de arrependimento, que deverá ser exercido no prazo improrrogável de 07 (sete) dias e lhe assegurará a devolução integral de todos os valores desembolsados, inclusive comissão de corretagem.

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Leilões Extrajudiciais:

• A realização de Leilões Extrajudiciais em decorrência da inadimplência do adquirente foi devidamente ratificada pelo Projeto de Lei, o qual, inclusive, determinou que a devolução de valores para os imóveis leiloados siga exatamente o procedimento estabelecido no artigo 63 e seus parágrafos, ou seja, SE O IMÓVEL FOR LEILOADO E ADJUDICADO PELO INCORPORADOR, AO ADQUIRENTE NÃO DEVERÁ SER DEVOLVIDO VALOR ALGUM.

Lei Federal nº 6.766/79 – Dos Loteamentos

Em relação à Lei Federal nº 6.766/79 – Dos Loteamentos, entendemos que a mudança mais significativa se diz a respeito da inovadora previsão da realização de leilão extrajudicial para os casos de execução extrajudicial em decorrência de inadimplência do adquirente, além da regulamentação do distrato nos moldes similares ao descrito para a Lei dos Condomínios.

Lei dos Distratos – Conclusão

Diante do exposto, entendemos que as alterações na Lei das Incorporações Imobiliárias introduzidas pela Lei dos Distratos vieram para dar mais segurança jurídica aos procedimentos de rescisão contratual no âmbito da construção civil, além de reconhecerem, com categoria, a validade dos Leilões Extrajudiciais que são a especialidade da Pecini Leilões.

A equipe jurídica da Pecini Leilões está preparada para adaptar os procedimentos de leilões extrajudiciais às novidades introduzidas pelo Projeto de Lei nº 1.220/15.

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Atualização

O Projeto de Lei nº 1.220-A/15 foi sancionado em 27 de dezembro de 2018 pelo presidente Michel Temer e convertido na Lei Federal nº 13.786/18, conforme explicamos em um dos nossos artigos mais recentes. Clique aqui para ver.

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O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

CAPÍTULO I

Do Sistema de Financiamento Imobiliário

Seção I

Da finalidade

Art. 1º O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos.

Seção II

Das entidades

Art. 2º Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional – CMN, outras entidades.

Art. 3º As companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, terão por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.

Seção III

Do financiamento imobiliário

Art. 4º As operações de financiamento imobiliário em geral serão livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condições de mercado e observadas as prescrições legais.

Parágrafo único. Nas operações de que trata este artigo, poderão ser empregados recursos provenientes da captação nos mercados financeiro e de valores mobiliários, de acordo com a legislação pertinente.

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

I – reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

II – remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III – capitalização dos juros;

IV – contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

§1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente.

§2º As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§3º Na alienação de unidades em edificação sob o regime da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a critério do adquirente e mediante informação obrigatória do incorporador, poderá ser contratado seguro que garanta o ressarcimento ao adquirente das quantias por este pagas, na hipótese de inadimplemento do incorporador ou construtor quanto à entrega da obra.

Seção IV

Do Certificado de Recebíveis Imobiliários

Art. 6º O Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.

Parágrafo único. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras.

Art. 7º O CRI terá as seguintes características:

I – nome da companhia emitente;

II – número de ordem, local e data de emissão;

III – denominação “Certificado de Recebíveis Imobiliários”;

IV – forma escritural;

V – nome do titular;

VI – valor nominal;

VII – data de pagamento ou, se emitido para pagamento parcelado, discriminação dos valores e das datas de pagamento das      diversas parcelas;

VIII – taxa de juros, fixa ou flutuante, e datas de sua exigibilidade, admitida a capitalização;

IX – cláusula de reajuste, observada a legislação pertinente;

X – lugar de pagamento;

XI – identificação do Termo de Securitização de Créditos que lhe tenha dado origem.

§1º O registro e a negociação do CRI far-se-ão por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

§2º O CRI poderá ter, conforme dispuser o Termo de Securitização de Créditos, garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral sobre o ativo da companhia securitizadora, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo.

Seção V

Da securitização de créditos imobiliários

Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:

I – a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido;         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – a identificação dos títulos emitidos;

III – a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso.

Parágrafo único. Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação nos moldes da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Seção VI

Do regime fiduciário

Art. 9º A companhia securitizadora poderá instituir regime fiduciário sobre créditos imobiliários, a fim de lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, sendo agente fiduciário uma instituição financeira ou companhia autorizada para esse fim pelo BACEN e beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis objeto desse regime.

Art. 10. O regime fiduciário será instituído mediante declaração unilateral da companhia securitizadora no contexto do Termo de Securitização de Créditos, que, além de conter os elementos de que trata o art. 8º, submeter-se-á às seguintes condições:

I – a constituição do regime fiduciário sobre os créditos que lastreiem a emissão;

II – a constituição de patrimônio separado, integrado pela totalidade dos créditos submetidos ao regime fiduciário que lastreiem a emissão;

III – a afetação dos créditos como lastro da emissão da respectiva série de títulos;

IV – a nomeação do agente fiduciário, com a definição de seus deveres, responsabilidades e remuneração, bem como as hipóteses, condições e forma de sua destituição ou substituição e as demais condições de sua atuação;

V – a forma de liquidação do patrimônio separado.

Parágrafo único. O Termo de Securitização de Créditos, em que seja instituído o regime fiduciário, será averbado nos Registros de Imóveis em que estejam matriculados os respectivos imóveis.

Art. 11. Os créditos objeto do regime fiduciário:

I – constituem patrimônio separado, que não se confunde com o da companhia securitizadora;

II – manter-se-ão apartados do patrimônio da companhia securitizadora até que se complete o resgate de todos os títulos da série a que estejam afetados;

III – destinam-se exclusivamente à liquidação dos títulos a que estiverem afetados, bem como ao pagamento dos respectivos custos de administração e de obrigações fiscais;

IV – estão isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora;

V – não são passíveis de constituição de garantias ou de excussão por quaisquer dos credores da companhia securitizadora, por mais privilegiados que sejam;

VI – só responderão pelas obrigações inerentes aos títulos a ele afetados.

§1º No Termo de Securitização de Créditos, poderá ser conferido aos beneficiários e demais credores do patrimônio separado, se este se tornar insuficiente, o direito de haverem seus créditos contra o patrimônio da companhia securitizadora.

§2º Uma vez assegurado o direito de que trata o parágrafo anterior, a companhia securitizadora, sempre que se verificar insuficiência do patrimônio separado, promoverá a respectiva recomposição, mediante aditivo ao Termo de Securitização de Créditos, nele incluindo outros créditos imobiliários, com observância dos requisitos previstos nesta seção.

§3º A realização dos direitos dos beneficiários limitar-se-á aos créditos imobiliários integrantes do patrimônio separado, salvo se tiverem sido constituídas garantias adicionais por terceiros.

Art. 12. Instituído o regime fiduciário, incumbirá à companhia securitizadora administrar cada patrimônio separado, manter registros contábeis independentes em relação a cada um deles e elaborar e publicar as respectivas demonstrações financeiras.

Parágrafo único. A totalidade do patrimônio da companhia securitizadora responderá pelos prejuízos que esta causar por descumprimento de disposição legal ou regulamentar, por negligência ou administração temerária ou, ainda, por desvio da finalidade do patrimônio separado.

Art. 13. Ao agente fiduciário são conferidos poderes gerais de representação da comunhão dos beneficiários, inclusive os de receber e dar quitação, incumbindo-lhe:

I – zelar pela proteção dos direitos e interesses dos beneficiários, acompanhando a atuação da companhia securitizadora na administração do patrimônio separado;

II – adotar as medidas judiciais ou extrajudiciais necessárias à defesa dos interesses dos beneficiários, bem como à realização dos créditos afetados ao patrimônio separado, caso a companhia securitizadora não o faça;

III – exercer, na hipótese de insolvência da companhia securitizadora, a administração do patrimônio separado;

IV – promover, na forma em que dispuser o Termo de Securitização de Créditos, a liquidação do patrimônio separado;

V- executar os demais encargos que lhe forem atribuídos no Termo de Securitização de Créditos.

§1º O agente fiduciário responderá pelos prejuízos que causar por descumprimento de disposição legal ou regulamentar, por negligência ou administração temerária.

§2º Aplicam-se ao agente fiduciário os mesmos requisitos e incompatibilidades impostos pelo art. 66 da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976.

Art. 14. A insuficiência dos bens do patrimônio separado não dará causa à declaração de sua quebra, cabendo, nessa hipótese, ao agente fiduciário convocar assembléia geral dos beneficiários para deliberar sobre as normas de administração ou liquidação do patrimônio separado.

§1º Na hipótese de que trata este artigo, a assembléia geral estará legitimada a adotar qualquer medida pertinente à administração ou liquidação do patrimônio separado, inclusive a transferência dos bens e direitos dele integrantes para outra entidade que opere no SFI, a forma de liquidação do patrimônio e a nomeação do liquidante.

§2º A assembléia geral, convocada mediante edital publicado por três vezes, com antecedência de vinte dias, em jornal de grande circulação na praça em que tiver sido feita a emissão dos títulos, instalar-se-á, em primeira convocação, com a presença de beneficiários que representem, pelo menos, dois terços do valor global dos títulos e, em segunda convocação, com qualquer número, sendo válidas as deliberações tomadas pela maioria absoluta desse capital.

Art. 15. No caso de insolvência da companhia securitizadora, o agente fiduciário assumirá imediatamente a custódia e administração dos créditos imobiliários integrantes do patrimônio separado e convocará a assembléia geral dos beneficiários para deliberar sobre a forma de administração, observados os requisitos estabelecidos no § 2º do art. 14.

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Parágrafo único. A insolvência da companhia securitizadora não afetará os patrimônios separados que tenha constituído.

Art. 16. Extinguir-se-á o regime fiduciário de que trata esta seção pelo implemento das condições a que esteja submetido, na conformidade do Termo de Securitização de Créditos que o tenha instituído.

§1º Uma vez satisfeitos os créditos dos beneficiários e extinto o regime fiduciário, o Agente Fiduciário fornecerá, no prazo de três dias úteis, à companhia securitizadora, termo de quitação, que servirá para baixa, nos competentes Registros de Imóveis, da averbação que tenha instituído o regime fiduciário.

§2º A baixa de que trata o parágrafo anterior importará na reintegração ao patrimônio comum da companhia securitizadora dos recebíveis imobiliários que sobejarem.

§3^o Os emolumentos devidos aos Cartórios de Registros de Imóveis para cancelamento do regime fiduciário e das garantias reais existentes serão cobrados como ato único.          (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Seção VII

Das garantias

Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:

I – hipoteca;

II – cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

III – caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

IV – alienação fiduciária de coisa imóvel.

§1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos.

§2º Aplicam-se à caução dos direitos creditórios a que se refere o inciso III deste artigo as disposições dos arts. 789 a 795 do Código Civil.

§3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas suplementarmente por anticrese.

Art. 18. O contrato de cessão fiduciária em garantia opera a transferência ao credor da titularidade dos créditos cedidos, até a liquidação da dívida garantida, e conterá, além de outros elementos, os seguintes:

I – o total da dívida ou sua estimativa;

II – o local, a data e a forma de pagamento;

III – a taxa de juros;

IV – a identificação dos direitos creditórios objeto da cessão fiduciária.

Art. 19. Ao credor fiduciário compete o direito de:

I – conservar e recuperar a posse dos títulos representativos dos créditos cedidos, contra qualquer detentor, inclusive o próprio cedente;

II – promover a intimação dos devedores que não paguem ao cedente, enquanto durar a cessão fiduciária;

III – usar das ações, recursos e execuções, judiciais e extrajudiciais, para receber os créditos cedidos e exercer os demais direitos conferidos ao cedente no contrato de alienação do imóvel;

IV – receber diretamente dos devedores os créditos cedidos fiduciariamente.

§1º As importâncias recebidas na forma do inciso IV deste artigo, depois de deduzidas as despesas de cobrança e de administração, serão creditadas ao devedor cedente, na operação objeto da cessão fiduciária, até final liquidação da dívida e encargos, responsabilizando-se o credor fiduciário perante o cedente, como depositário, pelo que receber além do que este lhe devia.

§2º Se as importâncias recebidas, a que se refere o parágrafo anterior, não bastarem para o pagamento integral da dívida e seus encargos, bem como das despesas de cobrança e de administração daqueles créditos, o devedor continuará obrigado a resgatar o saldo remanescente nas condições convencionadas no contrato.

Art. 20. Na hipótese de falência do devedor cedente e se não tiver havido a tradição dos títulos representativos dos créditos cedidos fiduciariamente, ficará assegurada ao cessionário fiduciário a restituição na forma da legislação pertinente.

Parágrafo único. Efetivada a restituição, prosseguirá o cessionário fiduciário no exercício de seus direitos na forma do disposto nesta seção.

Art. 21. São suscetíveis de caução, desde que transmissíveis, os direitos aquisitivos sobre imóvel, ainda que em construção.

§1º O instrumento da caução, a que se refere este artigo, indicará o valor do débito e dos encargos e identificará o imóvel cujos direitos aquisitivos são caucionados.

§2º Referindo-se a caução a direitos aquisitivos de promessa de compra e venda cujo preço ainda não tenha sido integralizado, poderá o credor caucionário, sobrevindo a mora do promissário comprador, promover a execução do seu crédito ou efetivar, sob protesto, o pagamento do saldo da promessa.

§3º Se, nos termos do disposto no parágrafo anterior, o credor efetuar o pagamento, o valor pago, com todos os seus acessórios e eventuais penalidades, será adicionado à dívida garantida pela caução, ressalvado ao credor o direito de executar desde logo o devedor, inclusive pela parcela da dívida assim acrescida.

CAPÍTULO II

Da Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§1^o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:       (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007)

I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;        (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

II – o direito de uso especial para fins de moradia;        (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;       (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

IV – a propriedade superficiária.         (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

IV – a propriedade superficiária.         (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

§2^o Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1^odeste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado.         (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

I – o valor do principal da dívida;

II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III – a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.

Parágrafo único.  Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.  (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

§1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

§2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o      cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).  (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§4^o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

§5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

7^o Decorrido o prazo de que trata o § 1^osem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.      (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 26-A.  Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§1^o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1^o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§2^o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3^o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§1^o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§2^o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1^oe 2^odeste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§2^o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2^odeste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissãointer vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I – dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II – despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final doart. 516 do Código Civil.

§5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

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§7^o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§8^o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§9^o O disposto no § 2^o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Parágrafo único.  Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.

Parágrafo único.  Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 32. Na hipótese de insolvência do fiduciante, fica assegurada ao fiduciário a restituição do imóvel alienado fiduciariamente, na forma da legislação pertinente.

Art. 33. Aplicam-se à propriedade fiduciária, no que couber, as disposições dos arts. 647 e 648 do Código Civil.

CAPÍTULO II-A
(Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

DO REFINANCIAMENTO COM

TRANSFERÊNCIA DE CREDOR

Art. 33-A.  A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.         (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-B.  Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

I – a taxa de juros do financiamento;        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

II – o custo efetivo total;       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

III – o prazo da operação;      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

IV – o sistema de pagamento utilizado; e (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

V – o valor das prestações. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§1^o A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§2^o O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1^o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§3^o A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-C.  O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-D.  A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§1^o O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§2^o O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-E.  O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-F.  O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

CAPÍTULO III

Disposições Gerais e Finais

Art. 34. Os contratos relativos ao financiamento imobiliário em geral poderão estipular que litígios ou controvérsias entre as partes sejam dirimidos mediante arbitragem, nos termos do disposto na Lei nº 9.307, de 24 de setembro de 1996.

Art. 35. Nas cessões de crédito a que aludem os arts. 3º, 18 e 28, é dispensada a notificação do devedor.

Art. 36. Nos contratos de venda de imóveis a prazo, inclusive alienação fiduciária, de arrendamento mercantil de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos títulos de que tratam os arts. 6º, 7º e 8º, admitir-se-á, respeitada a legislação pertinente, a estipulação de cláusula de reajuste e das condições e critérios de sua aplicação.

Art. 37. Às operações de arrendamento mercantil de imóveis não se aplica a legislação pertinente à locação de imóveis residenciais, não residenciais ou comerciais.

Art. 37-A.  O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.     (Redação dada pela  Lei nº 13.465, de 2017)

Parágrafo único.  O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).      (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.         (Redação dada pela Lei nº 11.076, de 2004)

Art. 39.  Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:     (Redação dada pela  Lei nº 13.465, de 2017)

I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH;

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.       (Redação dada pela  Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 40. Os incisos I e II do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar acrescidos, respectivamente, dos seguintes itens:

“Art. 167. ………………………………………………………….

I – ……………………………………………………………………

……………………………………………………………………….

35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.

II – ……………………………………………………………………

………………………………………………………………………..

17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.”

Art. 41.  O Conselho Monetário Nacional poderá regulamentar o disposto nesta Lei, inclusive estabelecer prazos mínimos e outras condições para emissão e resgate de CRI e diferenciar tais condições de acordo com o tipo de crédito imobiliário vinculado à emissão e com o indexador adotado contratualmente.  (Redação dada pela Medida Provisória nº 656, de 2014)

Art. 41. O Conselho Monetário Nacional poderá regulamentar o disposto nesta Lei, inclusive estabelecer prazos mínimos e outras condições para emissão e resgate de CRI e diferenciar tais condições de acordo com o tipo de crédito imobiliário vinculado à emissão e com o indexador adotado contratualmente.  (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)

Art. 42. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Brasília, 20 de novembro de 1997; 176º da Independência e 109º da República.

FERNANDO HENRIQUE CARDOSO
Pedro Malan
Antonio Kandir.

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Do Histórico da Legislação Imobiliária Brasileira

No início do século passado, dada a necessidade econômica advinda da proliferação da venda e da compra de imóveis, fruto da aceleração do processo de urbanização, o devido tratamento legislativo passou a ser dado ao tema dos Contratos de Promessa de Compra e Venda, sendo possível afirmar que, no Brasil, a história desse instrumento iniciou-se com o já revogado Código Civil de 1916, sob o epíteto de Contratos Preliminares.

Foi apenas com a publicação do Decreto-Lei nº 58, em 1937, promulgado por Getúlio Vargas, que dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações, que a situação até então vigente foi submetida a uma devida revisão, passando a disciplinar o parcelamento e a venda de terrenos a serem pagos em prestações, quando então foi introduzida a norma de que “os compromissários têm o direito de antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de venda”, criando-se, por fim, o instituto do Contrato de Promessa de Venda e Compra de Imóveis.

Natureza dos imóveis

O mesmo Decreto-Lei, atualmente revogado quase que por completo pela Lei Federal nº 6.766/79, é responsável por distinguir os imóveis pela sua natureza, sendo elas, à época: (i) imóveis loteados; (ii) imóveis não loteados.

Loteamentos e Imóveis Loteados

À luz da doutrina e da legislação atual, os loteamentos e os imóveis loteados são definidos pelo art. 2º, parágrafos 1º e 4º, da Lei Federal nº 6.766/79:

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§1º – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

(…)

§2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

(…)

Imóveis não loteados

Já os imóveis não loteados, pela análise da legislação e com base no entendimento doutrinário [1], são definidos da seguinte maneira:

Terrenos que, mesmo loteados, não foram adquiridos diretamente do loteador, bem como demais imóveis construídos e prontos.

Cabe apontar, neste momento, que o sistema jurídico somente considera um imóvel construído e pronto após a emissão do Habite-se, ato administrativo que autoriza o início da utilização de construções ou edificações. Assim, entende-se por imóvel construído e pronto aquele cuja assinatura do contrato de promessa de venda e compra ocorreu após a emissão do referido auto de conclusão de obras.

Unidades Autônomas Condominiais.

Ao longo de vinte e sete anos da história do direito brasileiro, os imóveis foram divididos entre loteados e não loteados, até a promulgação da Lei Federal nº 4.591, em 16 de dezembro 1964. Com a nova lei, uma terceira espécie de imóvel foi acrescentada ao ordenamento jurídico: as Unidades Autônomas Condominiais.

O condomínio edilício começou a ser tratado de modo especial, no Brasil, apenas em 1928, por ocasião do Decreto-Lei nº 5.481, de 25 de julho. Esse decreto regulou a possibilidade de alguém ser dono de um apartamento, ou de um andar, em prédio cujas áreas eram comuns. Ainda, vale ressaltar que foi essa legislação que permitiu a alienação parcial das edificações.

Os condomínios, como atualmente conhecidos, fundamentam-se no texto da Lei nº 4.591/64, conjuntamente com o Código Civil de 2002.

Referida lei é dividida, basicamente, em duas partes:

1. A primeira trata dos condomínios e encontra-se parcialmente abolida pelos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil de 2002;
2. A segunda trata das incorporações imobiliárias e da figura do incorporador, regulando os aspectos jurídicos decorrentes das construções de prédios destinados a condomínios edilícios.

Ainda, assim como insculpido no Decreto-Lei nº 58/37 (posteriormente complementado pelo Decreto-Lei nº 745/69) e na Lei Federal nº 6.766/79, a Lei nº 4.591/64 disciplina procedimento específico para constituição em mora e resolução extrajudicial dos Contratos de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma de promitentes compradores inadimplentes.

Assim, pode-se afirmar que a legislação brasileira é cristalina quanto aos mecanismos e prazos a serem adotados nos procedimentos acima citados, de acordo com a natureza jurídica do imóvel em questão.

Para facilitar, podemos resumir da seguinte maneira:

a) Imóveis Loteados (terrenos com venda levada a efeito pelo próprio loteador):

Art. 32 da Lei n° 6.766/79:

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§3º – Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.

b) Imóveis Não Loteados (terrenos que, mesmo loteados, não foram adquiridos do loteador e demais imóveis construídos e prontos, vendidos após a emissão do habite-se):

Art. 1º do Decreto-Lei n° 745/69 – conforme nova redação insculpida pela Lei Federal nº 13.097/15:

Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único.  Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.

 c) Incorporações de Prédios em Condomínio (Unidades Autônomas Condominiais): Art. 63 e seus parágrafos da Lei n° 4.591/64:

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 03 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

Lei n° 4.864/65:

Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida, com o conseqüente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas:

(…)

VI – A rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de 3 (três) prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga.

VII – Nos casos de rescisão a que se refere o item anterior, o alienante poderá promover a transferência para terceiro dos direitos decorrentes do contrato, observadas, no que forem aplicáveis, as disposições dos §§ 1º a 8º do art. 63 da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, ficando o alienante, para tal fim, investido dos poderes naqueles dispositivos conferidos à Comissão de Representantes.

Da alteração introduzida no Decreto-lei nº 745/69 pela Lei Federal nº 13.097/15

O art. 62 da Lei n° 13.097/15 [2] em nada inovou ao alterar a redação do art. 1º do Decreto-Lei n° 745/69, haja vista que o instituto da cláusula resolutiva está previsto no art. 474 do Código Civil [3], assim como está previsto que tal cláusula, se expressa, se operará de pleno direito; se tácita, dependerá de interpelação judicial.

Ademais, não se pode nem ao menos afirmar que o parágrafo único da nova redação do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69 complementa o que foi estabelecido no caput desse dispositivo legal, pois a exigência do decurso do prazo para a purgação da mora como fundamento para aplicação da cláusula resolutiva expressa se encontra lá contida, além de estar presente no próprio Decreto-Lei nº 58/37.

Entende-se, portanto, que a única inovação legislativa contida nesse texto legal diz a respeito à dispensabilidade de registro dos Contratos de Promessa de Venda e Compra no Cartório de Registro de Imóveis, fato já há muito contemplado pela jurisprudência brasileira [4]. A referida inovação legislativa, desse modo, não traz qualquer inovação.

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O novo parágrafo único nada mais faz do que reforçar a ideia de resolução de pleno direito, quando presente cláusula resolutiva expressa, depois de decorrido o prazo concedido na interpelação, sem o exercício da purgação da mora.

Entretanto, é necessário apontar que o Decreto-Lei nº 745/69 trata exclusivamente dos Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóveis não loteados, conforme estabelecido pelo art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37, citado pelo Art. 1º, caput, do Decreto de 1969.

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973).

Assim, chega-se à conclusão de que o Decreto-Lei nº 745/69 limita-se a tratar sobre os Contratos de Promessa de Venda e Compra de terrenos que, mesmo loteados, não foram adquiridos diretamente do loteador e demais imóveis construídos e prontos.

Nenhuma alteração, portanto, foi descrita no tocante aos procedimentos de constituição em mora e resolução extrajudicial de Contratos de Promessa de Venda e Compra de Imóveis Loteados e de Unidades Autônomas Condominiais, os quais continuam regidos pelas suas próprias legislações.

No que pode afetar as incorporadoras e construtoras, a alteração trata apenas dos Contratos de Promessa de Venda e Compra que regem a alienação de imóveis vendidos após a conclusão e entrega das obras, situação para a qual, conforme a entendimento jurisprudencial, é frágil a realização de leilão extrajudicial [5].

Conclusão

Mediante os esclarecimentos apresentados, é possível compreender que o sistema jurídico insculpido pela Lei Federal nº 4.591/64 permanece intacto, sendo imprescindível a notificação extrajudicial para purgação da mora.

A rescisão contratual operar-se-á de pleno direito com o decurso do prazo estipulado na notificação e a consequente constituição em mora do promissário comprador inadimplente, sendo que somente se complementará e aperfeiçoará com a realização do público leilão extrajudicial, nos termos do art. 63, parágrafos 1º ao 10º, da Lei nº 4.591/64.

Merece ressalva, ainda, que, consoante ao sistema legal das incorporações imobiliárias, após a realização do leilão extrajudicial, não há que se falar em devolução das quantias pagas pelo promissário comprador, salvo o que do valor alcançado no público leilão sobejar sua dívida para com o promitente vendedor, nos termos do art. 63, parágrafo 4º, da Lei das Incorporações Imobiliárias.

Isto posto, entende-se que o Decreto-Lei nº 745/69, alterado pela Lei nº 13.097/15, não deve ser tomado como base para a rescisão extrajudicial de contrato de promessa de venda e compra de unidade autônoma condominial, visto não se tratar de imóvel pronto (contrato firmado após a emissão do habite-se).

Por fim, embora a alteração legislativa seja deveras diminuta, tratando apenas da redação de um artigo e a inserção de um novo parágrafo, uma análise aprofundada da legislação pertinente possibilita uma interpretação inequívoca das possíveis repercussões nos procedimentos adotados no âmbito da inadimplência decorrente de promissários compradores de unidades autônomas condominiais, incorporadas nos termos da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e demais legislações complementares.

[1] SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. – 8ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2014. Pág. 225.

[2] Art. 62.  O art. 1o do Decreto-Lei nº 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação: (Vigência)

Art. 1º – Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único.  Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora. (NR).

[3] BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

[4] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº 239. In: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de venda e compra no cartório de imóveis.

[5] BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Agravo Regimenta. Processo nº 2025371-44.2014.8.26.0000/50001.

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Breve Histórico da Alienação Fiduciária

A Alienação Fiduciária em Garantia se trata de um instituto relativamente novo no ordenamento jurídico, o qual recentemente completou apenas 20 anos de existência.

No início, referido instituto foi muito pouco utilizado, tanto pelo desconhecimento dos interessados quanto pela sua limitação às entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário.

Então, com o surgimento da Lei Federal nº 10.931 de 02 de agosto de 2004, as prerrogativas previstas na lei da Alienação Fiduciária foram estendidas a todas as operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.

Diante disso, as operações de Alienação Fiduciária em Garantia se difundiram entre as construtoras e incorporadoras, as quais, agora, não dependiam mais de instituições financeiras para viabilizar o financiamento dos imóveis que vendiam.

Entretanto, com a difusão da utilização desse instituto, dúvidas, polêmicas e controvérsias começaram a surgir, tanto na aplicação prática (e.g.: exame dos títulos pelos CRIs) quanto na esfera judicial.

Impasses Judiciais

Os principais questionamentos acerca da Lei Federal nº 9.514/97 sempre residiram em torno dos seguintes pontos:

No aspecto material

• Inconstitucionalidade do procedimento de expropriação de bens sem o devido processo legal;

No aspecto formal

• Notificação do Devedor Fiduciante para constituição em mora;
• Consolidação da Propriedade Fiduciária;
• Purgação da mora;
• Leilões Extrajudiciais.

Por conta da falta de clareza no texto do referido diploma legal, o Poder Judiciário passou a orientar suas decisões no compêndio jurisprudencial construído a partir do Decreto-lei nº 70/66, o qual era responsável por regulamentar o Direito Real de Garantia conhecido como Hipoteca.

Assim, o argumento de inconstitucionalidade do procedimento expropriatório extrajudicial foi prontamente refutado, pois sua constitucionalidade já havia há muito sido reconhecida pelo próprio Supremo Tribunal Federal.

Por outro lado, em relação aos aspectos formais do procedimento, por conta do difundido entendimento da necessária aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 irrestritamente aos instrumentos de Alienação Fiduciária em Garantia, os seguintes entendimentos foram adotados pelo Poder Judiciário:

• O Devedor Fiduciante deve ser notificado pessoalmente para a purgação da mora, somente sendo cabível a publicação de editais mediante a certificação, por oficial de cartório, de que o destinatário encontra-se em lugar ignorado, não sabido ou desconhecido;
• A purgação da mora pode ocorrer até a data da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor ou, alternativamente, após a consolidação da propriedade e até a data da assinatura do auto de leilão;
• No tocante à realização dos leilões, apesar da Lei Federal nº 9.514/97 estipular o método de cálculo dos valores dos lances mínimos, passou-se a reconhecer a aplicabilidade da teoria do preço vil, bem como a se exigir a notificação pessoal do Devedor Fiduciante acerca das datas dos leilões.

Diante das incertezas das formalidades do instituto da Alienação Fiduciária, instaurou-se um período de grande insegurança jurídica, no qual as instituições financeiras, as construtoras e incorporadoras passaram a sofrer, de maneira recorrente, reveses atrás de reveses nos pleitos judiciais propostos por Devedores Fiduciantes inconformados com a perspectiva de expropriação de seu imóvel.

Assim, após uma delongada articulação nos bastidores políticos por parte das instituições interessadas, finalmente tivemos a promulgação da Lei Federal nº 13.465, no dia 11 de julho de 2017, a qual se propôs a sanar, de uma vez por todas, a divergência de entendimentos acerca dos aspectos formais da aplicação da Lei Federal nº 9.514/97.

Lei Federal nº 13.465/17

Mais conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, a Lei Federal nº 13.465, sancionada no dia 11 de julho de 2017 pelo Presidente Michel Temer, contém dispositivos em seu texto que causarão uma profunda mudança nos procedimentos de Execução Extrajudicial de imóveis Alienados Fiduciariamente.

Dentre as mudanças introduzidas na Lei Federal nº 9.514/97, faremos a seguir uma exposição das mais importantes e de maneira comparativa à redação anterior.

a) Da notificação por hora certa:

Anteriormente às mudanças legislativas, a utilização da prerrogativa de se notificar o Devedor Fiduciante por hora certa era prevista somente pelas normas da corregedoria dos tribunais de justiça de apenas algumas unidades da federação.

Agora, com a inclusão dos parágrafos 3º-A e 3º-B no artigo 26 da lei da Alienação Fiduciária, a notificação por hora certa do Devedor Fiduciante poderá ser adotada pelos oficiais de cartórios de todo o Brasil, caso eles suspeitem de eventual ocultação por parte do destinatário, conforme segue:

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

§ 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Conforme se verifica, até mesmo os funcionários de portaria de condomínios poderão receber a notificação em nome do Devedor Fiduciante, o que, sem dúvida, assegurará uma maior celeridade no ato de se notificar os devedores.

b) Do prazo para purgação da mora:

A lei da Alienação Fiduciária já estabelecia o prazo para purgação da mora como sendo de 15 dias a partir da notificação do Devedor Fiduciante, entretanto, com a aplicação subsidiária irrestrita do Decreto-lei nº 70/66, a jurisprudência vinha se consolidando no sentido de autorizá-lo a quitar os valores em atraso até a data da assinatura do auto de leilão.
Com a nova redação, passamos a ter como base o prazo estabelecido no art. 26-A, parágrafo 2º, da lei da Alienação Fiduciária:

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Assim, mitigada está a controvérsia acerca do prazo limite para a quitação dos valores em atraso (purgação da mora).

c) Do prazo de 30 dias para a averbação da consolidação da propriedade fiduciária:

Anteriormente às alterações legislativas, não havia previsão legal de prazo mínimo – ou, para todos os efeitos, prazo máximo – para que o cartório averbasse a consolidação da propriedade fiduciária na matrícula do imóvel.

Entretanto, com a promulgação da Lei Federal nº 13.465/67, passamos a encontrar na Lei da Alienação Fiduciária o seguinte dispositivo:

Art. 26-A, § 1º – A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Há quem entenda que esse novo parágrafo, por estar diretamente atrelado a um artigo que estende as prerrogativas da Alienação Fiduciária aos programas habitacionais “Minha Casa, Minha vida”, somente será aplicável aos processos de execução extrajudicial que versem sobre imóveis oriundos desses programas.

Contudo, entendemos que tal inovação legal, por ser um tanto quanto vaga em relação ao seu “alvo”, certamente causará conflitos de entendimento nos Cartórios de Registro de Imóveis de todo o Brasil.

Em relação ao prazo máximo para a consolidação da propriedade, novamente se trata de um ponto que foi deixado de fora das discussões legislativas, entretanto, podemos balizar nosso entendimento por meio das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, que assim determina:

Decorrido o prazo de 120 (centro e vinte) dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados. Ultrapassado esse prazo, a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.

Vale ressaltar que essa norma é válida somente para os Estados de São Paulo e do Ceará (que também possui regulamentação própria sobre o tema), sendo que os demais Estados não possuem uma regra definida para esse procedimento.

d) Do valor mínimo para o imóvel no 1º Leilão:

O valor do lance mínimo para o imóvel no 1º Leilão, anteriormente às alterações legislativas, era comumente convencionado contratualmente entre o Credor Fiduciário e o Devedor Fiduciante.

Porém, após a publicação da Lei Federal nº 13.465/67, caso o valor do imóvel convencionado entre as partes seja inferior ao valor de referência utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI, tal valor de referência deverá ser utilizado como o lance mínimo do 1º Leilão.

ANTES

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

DEPOIS

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.

e) Do direito de preferência do Devedor Fiduciante:

Uma das maiores inovações introduzidas pela Lei Federal nº 13.465/17 é o direito de preferência assegurado ao Devedor Fiduciante de adquirir o imóvel por preço correspondente ao total de sua dívida, somado aos encargos e despesas de todo o procedimento de notificação e leilão extrajudicial.

O art. 27, parágrafo 2º-B, da Lei da Alienação Fiduciária assim dispõe:

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Ou seja, caso o Devedor Fiduciante queira exercer seu direito de preferência após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data da realização do segundo leilão, se confirmado o pagamento de todos os valores por ele devidos, o imóvel será retirado do leilão e o crédito se dará por satisfeito, devendo o Credor Fiduciário emitir o Termo de Quitação da Dívida, assim como faria normalmente após a realização do leilão.

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f) Da notificação do Devedor Fiduciante acerca das datas dos leilões:

A jurisprudência, por meio de reiteradas decisões do STJ, estava em vias de se consolidar no sentido da obrigatoriedade de se notificar pessoalmente o Devedor Fiduciante a respeito das datas dos leilões extrajudiciais.

Por mais que tal previsão não estivesse expressa na Lei da Alienação Fiduciária e nem no próprio Decreto-lei nº 70/66, incontáveis foram as decisões judiciais decretando a suspensão da realização dos leilões extrajudiciais por conta de alegações de falta de notificação acerca das datas dos leilões.

Com a nova redação da lei, e com o propósito de assegurar o direito de preferência tratado no item anterior, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao Devedor Fiduciante, sendo considerado válido, entretanto, o simples envio de correspondência dirigida aos endereços constantes na Escritura ou Contrato, ou até mesmo ao seu endereço eletrônico.

O art. 27, parágrafo 2º-B, da Lei da Alienação Fiduciária assim dispõe:

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Assim, como já havíamos adotado nos procedimentos de leilão que vínhamos realizando, um simples telegrama enviado ao Devedor Fiduciante bastará para que tal exigência seja cumprida.

g) Da taxa de ocupação:

A taxa de ocupação que o Devedor Fiduciante deverá pagar ao Credor Fiduciário, ou a quem vier sucedê-lo, agora poderá ser calculada a partir da data da consolidação da propriedade fiduciária, ao passo que anteriormente deveria ser calculada a partir da data da alienação do bem em leilão.

ANTES

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

DEPOIS

Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

h) Inaplicabilidade do Decreto-lei nº 70/66 ao que não se trate de Créditos Hipotecários:

Finalmente, após causar muita confusão nos Tribunais de todo o Brasil, o art. 39, inciso II, da Lei Federal nº 9.514/97 teve sua redação alterada para deixar claro que a aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto-lei nº 70/66 deve ser exclusiva aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.
Veja o comparativo dos textos legais:

ANTES

Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei:

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966.

DEPOIS

Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017).

Com isso, podemos considerar encerrada a discussão acerca da aplicabilidade subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 aos procedimentos de execução de créditos garantidos por Alienação Fiduciária.

i) Das demandas judiciais após a consolidação da propriedade fiduciária:

Trata-se de outra inovação legal que será responsável por atribuir uma nova camada de segurança jurídica às operações de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia.

Mediante as alterações na legislação da Alienação Fiduciária, foi introduzido no art. 30 o seguinte parágrafo único:

Art. 30, Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 07 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Conclusão:

Assim sendo, é possível concluir que as alterações que a Lei Federal nº 13.465/17 introduziu no texto da Lei Federal nº 9.514/97 servirão para trazer um novo sopro de segurança jurídica às operações de Alienação Fiduciária em Garantia que há tanto andava estremecida.

Contudo, o efeito ainda não será imediato, por óbvio, pois ainda carecemos de juízes que tenham conhecimento dessas alterações, bem como de seus efeitos, e de fato coloquem em prática esses novos conceitos.

Ademais, sabe-se que as alterações legislativas não retroagem para atingir as situações pretéritas, porém, as mudanças trazidas pela Lei Federal nº 13.465/17 esclarecem que a melhor interpretação do artigo 39 da Lei Federal nº 9.514/97 é no sentido de que o Decreto-lei nº 70/66 tem aplicação exclusiva aos casos de garantia hipotecária. Por conseguinte, não se exigia a intimação do devedor fiduciante acerca das datas do leilão antes do advento da Lei Federal nº 13.465/17, o que reafirma o erro na interpretação do artigo 39 da Lei Federal nº 9.514/97 pelo STJ.

Portanto, por mais que a aplicação não seja imediata e que novos questionamentos e dúvidas surjam ao longo do caminho – os quais com certeza surgirão – o futuro das operações de Alienação Fiduciária em Garantia nos parece muito mais claro e resguardado pela tão necessária segurança jurídica exigida pelo mercado.

Caso queira saber mais sobre como proceder com a execução extrajudicial de uma Alienação Fiduciária em Garantia, clique aqui para nos enviar a sua mensagem!

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1. O Leilão Extrajudicial previsto na Lei das Incorporações Imobiliárias é constitucional?

   • O procedimento foi recebido como constitucional pelo STJ e pelo STF. A execução extrajudicial prevista pela Lei Federal nº 4.591/64 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a obrigatoriedade de notificação prévia para a purgação da mora.
   • Ademais, não é negado ao Promissário Comprador o seu direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento anterior ao inadimplemento.
   • No mesmo sentido, o Promissário Comprador pode, ainda, apontar em juízo eventuais irregularidades na observância do procedimento em questão e que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora.

2. As incorporadoras podem optar pela execução extrajudicial ou se trata de algo reservado às Comissões de Representantes dos condôminos?

   • As incorporadoras podem, sim, optar pela execução extrajudicial prevista no artigo 63, §§1º ao 8º, da Lei Federal nº 4.591/64.
   • Tal prerrogativa foi assegurada às incorporadoras pela complementação posterior trazida pelo art. 1º, inc. VII, da Lei Federal nº 4.864/65, o qual foi responsável por equipará-las às Comissões de Condôminos, estendendo a elas todos os poderes e direitos que foram previstos no art. 63 da Lei Federal nº 4.591/64.

3. A partir de quantos dias de atraso ou de quantas parcelas vencidas o Promissário Comprador inadimplente poderá ser notificado?

   • O Promissário Comprador inadimplente poderá ser notificado pelo Promitente Vendedor após o vencimento de 03 (três) prestações mensais, ou, então, após o período de 03 (três) meses contados do vencimento de qualquer parcela/obrigação contratual.
   • Vale ressaltar que ao Promissário Comprador inadimplente deverá ser assegurado o direito de quitar a dívida dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimento da primeira obrigação/parcela não paga.
   • 1º, inc. VI, da Lei Federal nº 4.864/65, que alterou disposições previstas na Lei Federal nº 4.591/64.

4. Qual o meio correto para enviar a notificação extrajudicial ao Promissário Comprador inadimplente?

   • Não há na lei previsão expressa de qual meio deverá ser utilizado para notificar do Promissário Comprador inadimplente e constituí-lo em mora.
   • Entretanto, é muito comum que nos contratos padrões utilizados pelas construtoras e incorporadoras esteja previsto que a notificação extrajudicial deverá ser feita nos moldes estabelecidos pelo Decreto-lei nº 745/69, o qual determina que o devedor deva ser notificado por via judicial ou por intermédio de cartórios de Registro de Títulos e Documentos.
   • Assim, independente de previsão contratual ou não, podemos dizer que o meio ideal para envio das notificações extrajudiciais aos Promissários Compradores inadimplentes é pelos cartórios de Registro de Títulos e Documentos.

5. A notificação do Promissário Comprador inadimplente deve ser feita pessoalmente pelo Oficial do cartório?

   • Preferivelmente, a notificação deve, sim, ser entregue pessoalmente ao Promissário Comprador inadimplente, entretanto, não há na lei previsão alguma de que a notificação deva ser entregue pessoalmente ao destinatário.
   • A entrega pessoal da notificação extrajudicial é preferível, pois garantirá uma maior segurança jurídica ao procedimento realizado.

6. Caso o devedor seja desconhecido ou tenha mudado dos endereços fornecidos pelo notificante, quais são as minhas opções para notificá-lo?

   • Nas situações em que o Devedor Fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (favelas ou locais de difícil acesso), o fato será certificado pelo Oficial responsável pela diligência e informado ao notificante.
   • Com a certidão negativa atestando que o Promissário Comprador inadimplente se encontra em local incerto e não sabido (LINS), o Promitente Vendedor fará a intimação do devedor por edital publicado durante 03 (três) dias, pelo menos, em jornal de grande circulação local.

7. Na hipótese de o Promissário Comprador inadimplente se ocultar do Oficial do Cartório para não receber a notificação, como devo proceder para intimá-lo?

   • Diferente do procedimento das Alienações Fiduciárias, para a execução extrajudicial de Promessas de Venda e Compra NÃO está prevista em lei a prerrogativa da notificação por hora certa.
   • Ou seja, o Promitente Vendedor deverá encontrar outras maneiras e meios de entregar a notificação ao Promissário Comprador inadimplente, visto que a notificação por edital não será possível em razão do devedor não se encontrar em local incerto e não sabido.

8. A notificação pode ser deixada para o Promissário Comprador inadimplente na portaria de seu prédio ou condomínio?

   • Diferente do procedimento das Alienações Fiduciárias, para a execução extrajudicial de Promessas de Venda e Compra NÃO está expressamente prevista em lei a prerrogativa do Oficial deixar a notificação na portaria do prédio ou condomínio do devedor.
   • Porém, o fato de não estar previsto em lei não significa que é proibido. Pelo contrário, em alguns estados, como o de São Paulo, as Normas da Corregedoria do TJSP prevê a entrega de notificações extrajudiciais por meio de “carta lacrada” deixada aos cuidados do funcionário da portaria do condomínio responsável pelo recebimento da correspondência.

9. Depois de notificado, quantos dias o Promissário Comprador inadimplente terá para quitar o débito?

   • No art. 63, caput, da Lei Federal nº 4.591/64 está disposto que o devedor terá o prazo de 10 (dez) dias, a contar da data da notificação, para quitar os valores em atraso.
   • Entretanto, é muito comum que nos contratos padrões utilizados pelas construtoras e incorporadoras esteja previsto que a notificação extrajudicial deverá ser feita nos moldes estabelecidos pelo Decreto-lei nº 745/69, o qual determina que o devedor tenha o prazo de 15 (quinze) dias, a contar da data da notificação, para quitar os valores em atraso.

10. Constituído em mora e decorrido o prazo do Devedor para quitar os valores em atraso, posso levar o imóvel imediatamente a leilão?

    • Não. Para que o imóvel seja leiloado há a obrigatoriedade de se publicar os editais de leilão em jornais de grande circulação no local do imóvel.

11. A publicação em jornal dos editais de leilão é obrigatória? Se sim, por quantas vezes o edital de leilão deverá ser publicado?

    • A publicação dos editais de leilão em jornal de ampla circulação na cidade do imóvel é obrigatória e deverá ser realizada por pelo menos três vezes, conforme estabelecido no art. 38 do Decreto-lei nº 21.981/32, o qual regulamenta a profissão dos leiloeiros.

12. Com quantos dias de antecedência devo publicar o primeiro edital de leilão?

    • O primeiro edital de leilão deverá ser publicado com a antecedência mínima e com as formalidades estabelecidas pelas partes no contrato ou escritura de Promessa de Venda e Compra.
    • Na falta de previsão expressa, o primeiro edital deverá ser publicado com a antecedência mínima de 07 (sete) dias do primeiro leilão.

13. Qual o custo médio das três publicações obrigatórias de Edital de Leilão?

    • Não há como informar um valor exato, pois o custo de publicação varia de jornal para jornal, cidade para cidade e de estado para estado. Para meros efeitos de cálculo, considere um valor entre R$ 500,00 a R$ 1.500,00 por imóvel leiloado.

14. O Promissário Comprador inadimplente deve ser informado das datas e do local dos leilões?

    • Considerando que não há previsão expressa em lei de tal obrigatoriedade, podemos afirmar que o Promitente Vendedor não precisa cientificar o Promissário Comprador inadimplente das datas e local dos leilões, exceto se o contrato firmado entre as partes prever tal obrigação.

15. Quantos dias deve-se esperar para realizar o segundo leilão após a realização do primeiro?

    • Diferente do procedimento das Alienações Fiduciárias, para a execução extrajudicial de Promessas de Venda e Compra NÃO está expressamente prevista em lei um período mínimo ou máximo que o Promitente Vendedor deva esperar entre o primeiro e o segundo leilão.
    • Assim, se tal período mínimo não for devidamente previsto no contrato firmado entre as partes, o segundo leilão pode ocorrer em até 01 (uma) hora após o primeiro.

16. Como são calculados os valores dos lances mínimos do primeiro e do segundo leilão?

    • No primeiro leilão, o valor do lance mínimo será composto pela somatória do valor das parcelas pagas pelo Promissário Comprador inadimplente com o valor em atraso corrigido, com o valor das parcelas a vencer, com as despesas de notificação, honorários advocatícios, editais e eventual comissão do leiloeiro.
    • No segundo leilão, o art. 63, § 2º, da Lei Federal nº 4.591/64 estabelece que a venda possa ser feita pelo maior lance obtido, ou seja, qualquer valor.
    • Entretanto, é costumeiro que o valor do lance mínimo do segundo leilão seja composto pela somatória dos valores vencidos e a vencer com as despesas de notificação, honorários advocatícios, editais e eventual comissão do leiloeiro, excluindo-se os valores já pagos pelo Promissário Comprador inadimplente.

17. Se no segundo leilão ninguém der o lance mínimo, o Promitente Vendedor pode vender o imóvel por um valor abaixo desse mínimo?

    • Sim! O art. 63, § 2º, da Lei Federal nº 4.591/64 prevê que a venda possa ser feita pelo maior lance obtido, ou seja, qualquer valor.
    • Caso isso ocorra, o Promitente Vendedor deverá dar a plena e irrevogável quitação ao Promissário Comprador inadimplente.

18. O Promitente Vendedor pode exercer o direito de preferência e ficar com o imóvel que está sendo leiloado? Se sim, qual o prazo para exercício de tal direito?

    • Sim! Está previsto no art. 63, § 3º, da Lei Federal nº 4.591/64 que o Promitente Vendedor poderá, no prazo de 24 horas após a realização do leilão final, exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel leiloado.
    • Entretanto, cabe ressaltar que tal direito deverá ser exercido em patamar de igualdade com terceiros, ou seja, o Promitente Vendedor terá no mínimo que igualar o lance vencedor do leilão, arcando, igualmente, com todas as despesas de arrematação, tal como a comissão do Leiloeiro Oficial.

19. O que acontece se o imóvel não for vendido no leilão?

    • O leilão será considerado negativo e o Promitente Vendedor adjudicará o imóvel ao seu patrimônio, podendo negociá-lo como bem entender.

20. O Promissário Comprador inadimplente possui direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão?

    • Ao contrário dos procedimentos das Alienações Fiduciárias, o Promissário Comprador inadimplente pode purgar a mora até a data do leilão, dispensando, assim, a necessidade de assegurar-lhe o direito de preferência na arrematação do imóvel.

21. Preciso devolver algum valor ao Promissário Comprador inadimplente que teve o seu imóvel leiloado?

    • A Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias determina que do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários advocatícios, editais de leilão, comissão do leiloeiro e 10% de multa. O valor que sobrar após todas essas deduções deverá ser devolvido ao Devedor.
    • Na prática, se o imóvel for adjudicado ou não for vendido por um valor superior ao mínimo do leilão, o Promitente Vendedor não terá que devolver absolutamente nada ao Promissário Comprador inadimplente.
    • 63, § 4º, da Lei Federal nº 4.591/64.

22. Na hipótese de arrematação do imóvel, quem paga a comissão do Leiloeiro Oficial?

    • O arrematante será responsável pelo pagamento da comissão do Leiloeiro Oficial, a qual será estabelecida em 5% (cinco por cento) sobre o valor do lance vitorioso.

23. O Promissário Comprador inadimplente propôs Ação Revisional de Contrato. Isso significa que o Promitente Vendedor não pode mais executar a Promessa de Venda e Compra?

    • Não. O STJ já definiu que a mera propositura de Ação Revisional não afasta os efeitos da mora do Devedor, o qual poderá, sim, ter os seus bens leiloados. Nos termos da Súmula nº 380 do STJ: “A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”.

24. O Promitente Vendedor pode leiloar o imóvel mesmo que ele esteja ocupado?

    • São frequentes as situações em que os imóveis encontram-se ocupados pelo Promissário Comprador inadimplente, o qual, seja pelo motivo que for, tomou a posse do imóvel com ou sem o consentimento do Promitente Vendedor.
    • Nestes casos, após a realização do leilão será necessário ingressar com ação de reintegração/imissão na posse em face do Promissário Comprador inadimplente.

25. Quem deve pagar os eventuais débitos de IPTU e de condomínio que eventualmente recaiam sobre o imóvel leiloado?

    • No caso de leilão extrajudicial de Promessa de Venda e Compra, em regra o valor dos eventuais débitos de IPTU e de condomínio não estará incluso no lance mínimo dos leilões e será de responsabilidade de quem arrematar ou adjudicar o imóvel.
    • É dever do interessado em arrematar o imóvel entrar em contato com a equipe da Pecini Leilões para se assegurar de tais informações.

26. O leilão extrajudicial pode ser realizado em outra cidade/estado da localização do imóvel a ser leiloado?

    • Não há previsão legal de que o leilão deva ocorrer na mesma cidade em que o imóvel esteja localizado, ainda mais se considerarmos a globalização e o advento dos leilões online.
    • Entretanto, para que tal situação seja permitida, é obrigação do leiloeiro oficial publicar o edital de leilão em jornal de grande circulação na cidade/estado do local do imóvel.

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1. O Leilão Extrajudicial de Alienações Fiduciárias é constitucional?

   • O procedimento foi recebido como constitucional pelo STJ e pelo STF. A execução extrajudicial prevista pela Lei Federal nº 9.514/97 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a obrigatoriedade de notificação para a purgação da mora.
   • Ademais, não é negado ao Devedor Fiduciante o seu direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento anterior ao inadimplemento.
   • No mesmo sentido, o Devedor Fiduciante pode, ainda, apontar em juízo eventuais irregularidades na observância do procedimento em questão e que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora.

2. A Alienação Fiduciária pode ser contratada por qualquer pessoa jurídica ou física, ou apenas por instituições financeiras?

   • A Alienação Fiduciária pode, sim, ser contratada por pessoas físicas e jurídicas, não sendo prerrogativa exclusiva de instituições financeiras, conforme determina o art. 22, §1º, da Lei Federal nº 9.514/97.

3. É possível executar Alienações Fiduciárias feitas por contratos particulares ou apenas aquelas feitas por escrituras públicas?

   • O art. 38 da Lei Federal nº 9.514/97 estabelece que todos os atos e contratos referentes à Alienação Fiduciária em Garantia poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
   • Será indispensável, entretanto, para a execução da Alienação Fiduciária que tanto o contrato ou a escritura pública esteja devidamente registrado na matrícula do imóvel.

4. É possível executar Alienações Fiduciárias que garantem empréstimos em geral ou somente aquelas relativas a financiamento de compra de imóveis?

   • Atualmente não há distinção entre as duas modalidades de Alienação Fiduciária, ou seja, ambas são garantias reais passíveis de serem executadas pelo Credor Fiduciário mediante a inadimplência do Devedor Fiduciante.

5. É possível executar Alienações Fiduciárias que lastreiam Cédulas de Crédito Imobiliário?

   • Sim, porém a pessoa que executar a Alienação Fiduciária deverá ser a titular da referida Cédula de Crédito Imobiliário.
   • Vale ressaltar que, para tanto, será necessário que o titular da Cédula possua documento emitido pela B³ (Brasil Bolsa Balcão) atestando de que ele é, de fato, o detentor do Crédito Imobiliário.

6. A partir de quantos dias de atraso ou de quantas parcelas vencidas o Devedor Fiduciante poderá ser notificado?

   • A Lei Federal nº 9.514/97, em seu artigo 26, § 2º, determina que será pactuado entre as partes o prazo de carência após o qual o Credor Fiduciante poderá expedir a notificação extrajudicial.

7. É obrigatório enviar a notificação ao Devedor Fiduciante por meio do Cartório de Registro de Imóveis?

   • Sim, somente o Cartório de Registro de Imóveis é competente para processar os trâmites de intimação e constituição em mora do Devedor Fiduciante, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei Federal nº 9.514/97.

8. A notificação do Devedor Fiduciante deve ser feita pessoalmente?

   • Conforme estabelecido pelo art. 26, § 3º, da Lei Federal nº 9.514/97, a intimação do Devedor Fiduciante será realizada pessoalmente, ou ao seu representante legal ou procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, a pedido do Oficial do Registro de Imóveis, por Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou, ainda, pelo correio com aviso de recebimento.

9. No caso de Devedor Fiduciante Pessoa Jurídica, quais documentos deverão ser apresentados ao Cartório para comprovar quem deverá receber a notificação?

   • Ao Oficial do Cartório deverá ser apresentada a cópia mais recente (atualizada) do Contrato Social da empresa Devedora Fiduciante, no qual conste quem são os sócios da empresa Devedora e quais as responsabilidades de cada um deles.

10. No caso de haver dois ou mais Devedores Fiduciantes, todos eles deverão ser notificados?

    • Caso no contrato ou escritura de Alienação Fiduciária conste uma Cláusula de Outorga de Procuração Recíproca entre os devedores, não será necessário notifica-los todos, pois um deles poderá receber a notificação em nome dos outros. Caso inexista tal cláusula, todos os Devedores Fiduciantes deverão ser notificados.

11. Caso o devedor seja desconhecido ou tenha mudado dos endereços fornecidos pelo notificante, quais são as minhas opções para notificá-lo?

    • Nas situações em que o Devedor Fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (favelas ou locais de difícil acesso), o fato será certificado pelo Oficial responsável pela diligência e informado ao Oficial do Regsitro de Imóveis, o qual, a vista desta situação, fará a intimação do Devedor Fiduciante por edital publicado durante 03 (três) dias, pelo menos, em jornal de grande circulação local.
    • 26, § 4º, da Lei Federal nº 9.514/97.

12. Na hipótese de o Devedor se ocultar do Oficial do Cartório para não receber a notificação, como devo proceder para intimá-lo?

    • Quando, por duas vezes, o Oficial encarregado da diligência houver procurado o Devedor Fiduciante nos endereços fornecidos pelo Credor sem o encontrar, ele deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou vizinhos de que retornará no próximo dia útil ao imóvel a fim de entregar a notificação, na hora em que designar.
    • Tal prerrogativa do Oficial é conhecida como Notificação por Hora Certa e está prevista no art. 26, § 3º-A, da Lei Federal nº 9.514/97.

13. A notificação pode ser deixada para o Devedor Fiduciante na portaria de seu prédio ou condomínio?

    • Sim, a lei prevê que nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a notificação poderá ser entregue ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento da correspondência.
    • 26, § 3º-B, da Lei Federal nº 9.514/97.

14. Depois de notificado, quantos dias o Devedor Fiduciante terá para quitar o débito?

    • O prazo para que o Devedor Fiduciante quite o débito, após o recebimento da notificação, será de 15 (quinze) dias.
    • 26, § 1º, da Lei Federal nº 9.514/97.

15. O que é a Consolidação da Propriedade Fiduciária?

    • A Consolidação da Propriedade Fiduciária é ato a partir do qual o Credor Fiduciário passa a ter a propriedade plena do imóvel dado em garantia.

16. Preciso pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para que o Cartório averbe a Consolidação da Propriedade?

    • Para que o Oficial de Registro de Imóveis possa averbar a Consolidação da Propriedade Fiduciária na matrícula do imóvel, é obrigatório que seja apresentado o comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
    • Vale ressaltar que, quando cabível, o Oficial de Registro de Imóveis também cobrará o comprovante de pagamento do Laudêmio.
    • 26, § 7º, da Lei Federal nº 9.514/97.

17. O Devedor Fiduciante pode entregar o imóvel ao Credor Fiduciário em troca da quitação da dívida?

    • A Dação em Pagamento é uma das modalidades de extinção da Alienação Fiduciária previstas em lei.
    • 26, § 8º, da Lei Federal nº 9.514/97.

18. Após a Consolidação da Propriedade, o Devedor Fiduciante pode quitar os valores em atraso?

    • Não. Ao Devedor Fiduciante é assegurado o direito de pagar as parcelas em atraso da dívida tão somente até a data da Consolidação da Propriedade.
    • 26-A, § 2º, da Lei Federal nº 9.514/97.

19. Qual o prazo para realizar o Primeiro Leilão Extrajudicial após a Consolidação da Propriedade?

    • O Primeiro Leilão Extrajudicial deverá ser realizado no prazo máximo de até 30 (trinta) dias após a data de averbação da Consolidação da Propriedade Fiduciária na matrícula do imóvel.
    • 27, caput, da Lei Federal nº 9.514/97.

20. A publicação em jornal dos editais de leilão é obrigatória? Se sim, por quantas vezes o edital de leilão deverá ser publicado?

    • A publicação dos editais de leilão em jornal de ampla circulação na cidade do imóvel é obrigatória e deverá ser realizada por pelo menos três vezes, conforme estabelecido no art. 38 do Decreto-lei nº 21.981/32, o qual regulamenta a profissão dos leiloeiros.

21. Com quantos dias de antecedência devo publicar o primeiro edital de leilão?

    • O primeiro edital de leilão deverá ser publicado com a antecedência mínima e com as formalidades estabelecidas pelas partes no contrato ou escritura de Alienação Fiduciária.
    • Na falta de previsão expressa, o primeiro edital deverá ser publicado com a antecedência mínima de 07 (sete) dias do primeiro leilão.

22. Qual o custo médio das três publicações obrigatórias do Edital de Leilão?

    • Não há como informar um valor exato, pois o custo de publicação varia de jornal para jornal, cidade para cidade e de estado para estado. Para meros efeitos de cálculo, considere um valor entre R$ 500,00 a R$ 1.500,00 por imóvel leiloado.

23. O Devedor Fiduciante deve ser informado das datas e do local dos leilões? Se sim, como?

    • Com a recente mudança na Lei Federal nº 9.514/97, o Credor Fiduciário ficou obrigado de informar ao Devedor Fiduciante as datas e locais da realização dos leilões. Isso deve acontecer para assegurar ao Devedor Fiduciante o seu direito de exercício de preferência na arrematação do imóvel.
    • Referida comunicação pode ser entregue ao Devedor Fiduciante por meio de telegrama simples enviado aos endereços constantes do contrato ou até mesmo por meio de correspondência dirigida ao seu endereço eletrônico (e-mail).
    • 27, § 2º-A, da Lei Federal nº 9.514/97.

24. Quantos dias deve-se esperar para realizar o segundo leilão após a realização do primeiro?

    • A Lei Federal nº 9.514/97 determina que o segundo leilão deva ocorrer nos 15 dias subsequentes ao primeiro leilão, ou seja, o segundo leilão pode ocorrer em qualquer dia, a critério do Credor, contanto que não supere o prazo de 15 dias estabelecido por lei.

25. Como são calculados os valores dos lances mínimos do primeiro e do segundo leilão?

    • O valor do lance mínimo para o Primeiro Leilão deve ser convencionado pelas partes no contrato ou escritura que servirá de título ao negócio fiduciário. Art. 24, inc. VI, da Lei Federal nº 9.514/97.
    • Caso o valor convencionado pelas partes como mínimo para o Primeiro Leilão seja inferior ao valor utilizado pelas Prefeituras Municipais como base de cálculo para a apuração do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (valor venal do imóvel), deverá este último ser utilizado como valor mínimo para efeitos de venda do imóvel em primeiro leilão. Art. 24, parágrafo único, da Lei Federal nº 9.514/97.
    • No Segundo Leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas de notificação e leilão, dos prêmios de seguro, encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. Art. 27, § 2º, da Lei Federal nº 9.514/97.

26. Se no segundo leilão ninguém der o lance mínimo, o Credor Fiduciário pode vender o imóvel por um valor abaixo desse mínimo?

    • Sim, contanto que ao Devedor Fiduciante seja outorgada a quitação integral de sua dívida com o Credor.

27. O que acontece se o imóvel não for vendido no leilão?

    • O leilão será considerado negativo e, após a averbação do leilão negativo na matrícula do imóvel, o Credor Fiduciário poderá negociá-lo como bem entender.

28. O Credor Fiduciário pode exercer o direito de preferência e ficar com o imóvel que está sendo leiloado?

    • Não. A Lei Federal nº 9.514/97 não prevê direito de preferência algum ao Credor Fiduciário. Apenas o Devedor Fiduciante possui o referido direito.
    • Caso o Credor Fiduciário queira ficar com o imóvel, ele deverá participar do leilão em patamar de igualdade com terceiros, disputando lance a lance e, ao final, arcando com todas as despesas de arrematação.

29. Preciso devolver algum valor ao Devedor que teve o seu imóvel leiloado?

    • Caso o imóvel não seja vendido em leilão, não há que se falar em devolução de valores. O mesmo é valido caso o imóvel seja vendido por um valor inferior ou igual ao do mínimo do leilão.
    • Somente será devolvido ao Devedor o valor que sobejar o mínimo do leilão. Por exemplo, caso o imóvel seja leiloado por R$ 100.000,00 e, após intensa disputa entre os interessados, o lance final seja de R$ 130.000,00, ao Devedor somente será devolvido a importância de R$ 30.000,00.

30. Caso seja apurado valor sobejado a ser devolvido ao Devedor Fiduciante, qual o prazo que o Credor Fiduciário terá para fazê-lo?

    • O Credor Fiduciário terá o prazo de 05 (cinco) dias úteis, contados da data da arrematação do imóvel, para efetuar a devolução de eventuais valores ao Devedor Fiduciante.
    • 27, § 4º, da Lei Federal nº 9.514/97.

31. Deverá o Devedor Fiduciante ser indenizado por eventuais benfeitorias feitas no imóvel leiloado?

    • Nos termos do art. 27, § 4º, da Lei Federal nº 9.514/97, o Devedor Fiduciante não deve ser indenizado pelo Credor Fiduciário por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel.
    • Tal indenização somente ocorrerá na hipótese de apuração de valor sobejado no leilão a ser devolvido ao Devedor Fiduciante e estará limitada apenas a este valor.

32. Na hipótese de arrematação do imóvel, quem paga a comissão do Leiloeiro Oficial?

    • O arrematante será responsável pelo pagamento da comissão do Leiloeiro Oficial, a qual será estabelecida em 5% (cinco por cento) sobre o valor do lance vitorioso.

33. O que é o Termo de Quitação de Dívida e qual o prazo que tenho para enviá-lo ao Devedor?

    • O Termo de Quitação de Dívida é o documento que comprova que o Credor liberou, sem ressalvas, o Devedor da dívida existente.
    • Tal documento deve ser enviado pelo Credor ao Devedor após a realização do leilão, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis. O envio pode ser feito por simples correio com Aviso de Recebimento.

34. O Devedor propôs Ação Revisional de Contrato. Isso significa que o Credor Fiduciante não pode mais executar a Alienação Fiduciária?

    • Não. O STJ já definiu que a mera propositura de Ação Revisional não afasta os efeitos da mora do Devedor, o qual poderá, sim, ter os seus bens leiloados. Nos termos da Súmula nº 380 do STJ: “A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”.

35. Quem deve pagar os eventuais débitos de IPTU e de condomínio que eventualmente recaiam sobre o imóvel leiloado?

    • Nos casos de leilão extrajudicial de Alienações Fiduciárias, é comum que o valor dos eventuais débitos de IPTU e de condomínio esteja incluso no lance mínimo dos leilões. Entretanto, em algumas situações específicas tais valores podem não estar inclusos no lance mínimo.
    • É dever do interessado em arrematar o imóvel entrar em contato com a equipe da Pecini Leilões para se assegurar de tais informações.

36. O leilão extrajudicial pode ser realizado em outra cidade/estado da localização do imóvel a ser leiloado?

    • Não há previsão legal de que o leilão deva ocorrer na mesma cidade em que o imóvel esteja localizado, ainda mais se considerarmos a globalização e o advento dos leilões online.
    • Entretanto, para que tal situação seja permitida, é obrigação do leiloeiro oficial publicar o edital de leilão em jornal de grande circulação na cidade/estado do local do imóvel.

37. O Decreto-lei nº 70/66 é aplicável aos casos de leilão de Alienação Fiduciária em Garantia?

    • Não. O art. 39, inc. II, da Lei Federal nº 9.514/97 determina que as disposições previstas no Decreto-lei nº 70/66 aplicam-se exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

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