Aprovado no dia 05 de dezembro de 2018 pelo Congresso Nacional, a redação final da Lei dos Distratos foi enviada à sanção presidencial no dia 11 de dezembro. Na hipótese de não ter nenhum trecho vetado pelo presidente Michel Temer, o Projeto de Lei nº 1.220/15 será responsável por normatizar os famigerados distratos.

Assim sendo, elencamos as seguintes alterações como mais importantes:

Lei Federal nº 4.591/64 – Das Incorporações Imobiliárias

Prazo de Carência:

• O prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias para entrega da obra após a data prevista de conclusão agora está previsto em lei e, caso o imóvel seja entregue após a data prevista de conclusão, mas dentro do referido prazo de carência, não poderá o adquirente requerer a resolução do contrato e não ficará o incorporador obrigado a pagar qualquer penalidade;

Devolução de Valores:

• A devolução de valores na hipótese de distrato agora está expressamente prevista em lei e deverá ocorrer da seguinte forma:
  • Empreendimentos submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação:
    • Devolução de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelo adquirente. Isso após a dedução da comissão de corretagem, impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e eventual taxa de ocupação;
    • Prazo máximo para devolução de 30 (trinta) dias após a data de emissão do Habite-se ou 30 (trinta) dias após a revenda da unidade pelo incorporador, dependendo do que ocorrer antes;
  • Empreendimentos NÃO submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação:
    • Devolução de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga pelo adquirente. Isso após a dedução da comissão de corretagem, impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e eventual taxa de ocupação;
    • Prazo máximo para devolução de 180 (cento e oitenta) dias contados da data da rescisão ou 30 (trinta) dias após a revenda da unidade pelo incorporador, dependendo do que ocorrer antes;

Direito de Arrependimento:

• Os adquirentes que firmarem contratos nos estandes de vendas e fora da sede do incorporador passarão a ter o direito de arrependimento, que deverá ser exercido no prazo improrrogável de 07 (sete) dias e lhe assegurará a devolução integral de todos os valores desembolsados, inclusive comissão de corretagem.

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Leilões Extrajudiciais:

• A realização de Leilões Extrajudiciais em decorrência da inadimplência do adquirente foi devidamente ratificada pelo Projeto de Lei, o qual, inclusive, determinou que a devolução de valores para os imóveis leiloados siga exatamente o procedimento estabelecido no artigo 63 e seus parágrafos, ou seja, SE O IMÓVEL FOR LEILOADO E ADJUDICADO PELO INCORPORADOR, AO ADQUIRENTE NÃO DEVERÁ SER DEVOLVIDO VALOR ALGUM.

Lei Federal nº 6.766/79 – Dos Loteamentos

Em relação à Lei Federal nº 6.766/79 – Dos Loteamentos, entendemos que a mudança mais significativa se diz a respeito da inovadora previsão da realização de leilão extrajudicial para os casos de execução extrajudicial em decorrência de inadimplência do adquirente, além da regulamentação do distrato nos moldes similares ao descrito para a Lei dos Condomínios.

Lei dos Distratos – Conclusão

Diante do exposto, entendemos que as alterações na Lei das Incorporações Imobiliárias introduzidas pela Lei dos Distratos vieram para dar mais segurança jurídica aos procedimentos de rescisão contratual no âmbito da construção civil, além de reconhecerem, com categoria, a validade dos Leilões Extrajudiciais que são a especialidade da Pecini Leilões.

A equipe jurídica da Pecini Leilões está preparada para adaptar os procedimentos de leilões extrajudiciais às novidades introduzidas pelo Projeto de Lei nº 1.220/15.

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Veja, também, o nosso Guia Completo sobre Leilões Extrajudiciais de Promessas de Venda e Compra!

Atualização

O Projeto de Lei nº 1.220-A/15 foi sancionado em 27 de dezembro de 2018 pelo presidente Michel Temer e convertido na Lei Federal nº 13.786/18, conforme explicamos em um dos nossos artigos mais recentes. Clique aqui para ver.

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Considerando o aumento e o barateamento do crédito, aliado às facilidades de venda oferecidas pelas construtoras/incorporadoras, a população brasileira vem assumindo cada vez mais dívidas. No entanto, grande parcela dessas pessoas não consegue cumprir integralmente com seus débitos, permitindo, assim, que os imóveis adquiridos sejam retomados pelas construtoras/incorporadoras e levados à venda em leilão extrajudicial.

Diante dessa situação, é possível afirmar que houve um grande aumento da oferta de leilões extrajudiciais de imóveis e, ao considerarmos esses fatores, a tendência é que esta oferta continue aumentando.

O que diz a lei sobre leilão de imóveis?

No ramo de leilão de imóveis podemos encontrar bens sendo oferecidos com base nos mais diversos fundamentos, porém, aqueles que nos interessam são os imóveis que foram objeto de execução extrajudicial por construtoras/incorporadoras com fundamento na Lei Federal 9.514/97 – Sistema de Financiamento Imobiliário – ou na Lei Federal 4.591/64, que dispõe sobre o Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias.

A primeira estabelece que, em caso de inadimplência em contratos com cláusula de alienação fiduciária, devedor fiduciante deverá ser previamente notificado para purgar a mora no prazo de quinze dias sob pena de rescisão contratual com consolidação da propriedade em favor do agente fiduciário e a venda do imóvel em leilão extrajudicial, conforme estipulado pelo Art. 27 e parágrafos da referida Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário.

No caso da Lei 4.591/64, a Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias, o procedimento similarmente se sustenta sobre a inadimplência do compromissário comprador de unidade autônoma ou de contratante da incorporação e da administração da construção. Verificado o atraso no pagamento de três ou mais prestações, o comprador será notificado para purgar a mora no prazo de dez dias, sob pena de rescisão contratual e a venda da fração ideal de terreno e parte construída ou a unidade será levada à venda em leilão extrajudicial, conforme o Artigo 63 e seus parágrafos da já mencionada Lei 4.591/64.

Leilões Extrajudiciais de Imóveis são seguros

Desta maneira, verificamos que todo o processo é dotado da segurança jurídica oferecida pela solidez destes embasamentos legais, além de ser um processo rápido, lucrativo e quase que totalmente livre de riscos.

Ademais, a possibilidade de adquirir um imóvel novo, pronto ou em construção, com o padrão de qualidade estabelecido pelas grandes construtoras se torna um grande atrativo para todos os tipos de pessoas, sejam elas investidores ou interessados na compra para uso próprio, pois, não é raro que estes imóveis sejam colocados à venda por valores que representam até 50% do valor praticado no mercado.

No entanto, apesar de toda segurança oferecida por estes procedimentos, existem sempre alguns cuidados que as pessoas interessadas em arrematar imóveis em leilão devem tomar.

Primeiramente, a pessoa deve estar muito bem informada das Condições de Venda e de Pagamento do Leilão, estas que deverão estar sempre à sua disposição pelos meios de informação disponibilizados pelo Leiloeiro Oficial, tal como seu website.

Em segundo lugar, a consulta a um advogado e a visitação do imóvel de seu interesse são passos facultados ao sujeito interessado na arrematação de um imóvel em leilões como estes. Isto ocorre, pois, esses leilões extrajudiciais são realizados com fundamentos legais sólidos e os bens leiloados são provenientes de construtoras e incorporadoras renomadas no mercado brasileiro.

Formas de pagamento

Apesar de todos estes fatores atrativos, algumas pessoas se assustam ao saber que, na maioria dos casos, o pagamento dos imóveis arrematados deve ser realizado à vista. Porém, vale ressaltar que esta modalidade de pagamento visa unicamente garantir mais segurança a todas as partes envolvidas no negócio, sem se falar da vantagem de que, realizado o pagamento a vista, não existe a possibilidade da correção do valor de arremate por cláusulas de reajuste, correção monetária e juros inerentes aos financiamentos de longo prazo.

Portanto, ao ponderarmos os fatos de que se trata de um processo seguro, ágil e financeiramente vantajoso, evidenciam-se todos os benefícios existentes no ato de adquirir um imóvel em leilão extrajudicial. Ato este que ainda não é muito difundido e tem se tornado uma ótima opção de investimento para indivíduos ou grupos que buscam um alto retorno financeiro em um curto prazo e com a segurança de um negócio lastreado em um imóvel de altíssima qualidade e liquidez inquestionável.

E você? Está esperando o que para leiloar o seu imóvel? Entre em contato agora mesmo clicando aqui.

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