Aprovado no dia 05 de dezembro de 2018 pelo Congresso Nacional, a redação final da Lei dos Distratos foi enviada à sanção presidencial no dia 11 de dezembro. Na hipótese de não ter nenhum trecho vetado pelo presidente Michel Temer, o Projeto de Lei nº 1.220/15 será responsável por normatizar os famigerados distratos.

Assim sendo, elencamos as seguintes alterações como mais importantes:

Lei Federal nº 4.591/64 – Das Incorporações Imobiliárias

Prazo de Carência:

• O prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias para entrega da obra após a data prevista de conclusão agora está previsto em lei e, caso o imóvel seja entregue após a data prevista de conclusão, mas dentro do referido prazo de carência, não poderá o adquirente requerer a resolução do contrato e não ficará o incorporador obrigado a pagar qualquer penalidade;

Devolução de Valores:

• A devolução de valores na hipótese de distrato agora está expressamente prevista em lei e deverá ocorrer da seguinte forma:
  • Empreendimentos submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação:
    • Devolução de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelo adquirente. Isso após a dedução da comissão de corretagem, impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e eventual taxa de ocupação;
    • Prazo máximo para devolução de 30 (trinta) dias após a data de emissão do Habite-se ou 30 (trinta) dias após a revenda da unidade pelo incorporador, dependendo do que ocorrer antes;
  • Empreendimentos NÃO submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação:
    • Devolução de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga pelo adquirente. Isso após a dedução da comissão de corretagem, impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e eventual taxa de ocupação;
    • Prazo máximo para devolução de 180 (cento e oitenta) dias contados da data da rescisão ou 30 (trinta) dias após a revenda da unidade pelo incorporador, dependendo do que ocorrer antes;

Direito de Arrependimento:

• Os adquirentes que firmarem contratos nos estandes de vendas e fora da sede do incorporador passarão a ter o direito de arrependimento, que deverá ser exercido no prazo improrrogável de 07 (sete) dias e lhe assegurará a devolução integral de todos os valores desembolsados, inclusive comissão de corretagem.

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Leilões Extrajudiciais:

• A realização de Leilões Extrajudiciais em decorrência da inadimplência do adquirente foi devidamente ratificada pelo Projeto de Lei, o qual, inclusive, determinou que a devolução de valores para os imóveis leiloados siga exatamente o procedimento estabelecido no artigo 63 e seus parágrafos, ou seja, SE O IMÓVEL FOR LEILOADO E ADJUDICADO PELO INCORPORADOR, AO ADQUIRENTE NÃO DEVERÁ SER DEVOLVIDO VALOR ALGUM.

Lei Federal nº 6.766/79 – Dos Loteamentos

Em relação à Lei Federal nº 6.766/79 – Dos Loteamentos, entendemos que a mudança mais significativa se diz a respeito da inovadora previsão da realização de leilão extrajudicial para os casos de execução extrajudicial em decorrência de inadimplência do adquirente, além da regulamentação do distrato nos moldes similares ao descrito para a Lei dos Condomínios.

Lei dos Distratos – Conclusão

Diante do exposto, entendemos que as alterações na Lei das Incorporações Imobiliárias introduzidas pela Lei dos Distratos vieram para dar mais segurança jurídica aos procedimentos de rescisão contratual no âmbito da construção civil, além de reconhecerem, com categoria, a validade dos Leilões Extrajudiciais que são a especialidade da Pecini Leilões.

A equipe jurídica da Pecini Leilões está preparada para adaptar os procedimentos de leilões extrajudiciais às novidades introduzidas pelo Projeto de Lei nº 1.220/15.

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Atualização

O Projeto de Lei nº 1.220-A/15 foi sancionado em 27 de dezembro de 2018 pelo presidente Michel Temer e convertido na Lei Federal nº 13.786/18, conforme explicamos em um dos nossos artigos mais recentes. Clique aqui para ver.

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Do Histórico da Legislação Imobiliária Brasileira

No início do século passado, dada a necessidade econômica advinda da proliferação da venda e da compra de imóveis, fruto da aceleração do processo de urbanização, o devido tratamento legislativo passou a ser dado ao tema dos Contratos de Promessa de Compra e Venda, sendo possível afirmar que, no Brasil, a história desse instrumento iniciou-se com o já revogado Código Civil de 1916, sob o epíteto de Contratos Preliminares.

Foi apenas com a publicação do Decreto-Lei nº 58, em 1937, promulgado por Getúlio Vargas, que dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações, que a situação até então vigente foi submetida a uma devida revisão, passando a disciplinar o parcelamento e a venda de terrenos a serem pagos em prestações, quando então foi introduzida a norma de que “os compromissários têm o direito de antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de venda”, criando-se, por fim, o instituto do Contrato de Promessa de Venda e Compra de Imóveis.

Natureza dos imóveis

O mesmo Decreto-Lei, atualmente revogado quase que por completo pela Lei Federal nº 6.766/79, é responsável por distinguir os imóveis pela sua natureza, sendo elas, à época: (i) imóveis loteados; (ii) imóveis não loteados.

Loteamentos e Imóveis Loteados

À luz da doutrina e da legislação atual, os loteamentos e os imóveis loteados são definidos pelo art. 2º, parágrafos 1º e 4º, da Lei Federal nº 6.766/79:

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§1º – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

(…)

§2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

(…)

Imóveis não loteados

Já os imóveis não loteados, pela análise da legislação e com base no entendimento doutrinário [1], são definidos da seguinte maneira:

Terrenos que, mesmo loteados, não foram adquiridos diretamente do loteador, bem como demais imóveis construídos e prontos.

Cabe apontar, neste momento, que o sistema jurídico somente considera um imóvel construído e pronto após a emissão do Habite-se, ato administrativo que autoriza o início da utilização de construções ou edificações. Assim, entende-se por imóvel construído e pronto aquele cuja assinatura do contrato de promessa de venda e compra ocorreu após a emissão do referido auto de conclusão de obras.

Unidades Autônomas Condominiais.

Ao longo de vinte e sete anos da história do direito brasileiro, os imóveis foram divididos entre loteados e não loteados, até a promulgação da Lei Federal nº 4.591, em 16 de dezembro 1964. Com a nova lei, uma terceira espécie de imóvel foi acrescentada ao ordenamento jurídico: as Unidades Autônomas Condominiais.

O condomínio edilício começou a ser tratado de modo especial, no Brasil, apenas em 1928, por ocasião do Decreto-Lei nº 5.481, de 25 de julho. Esse decreto regulou a possibilidade de alguém ser dono de um apartamento, ou de um andar, em prédio cujas áreas eram comuns. Ainda, vale ressaltar que foi essa legislação que permitiu a alienação parcial das edificações.

Os condomínios, como atualmente conhecidos, fundamentam-se no texto da Lei nº 4.591/64, conjuntamente com o Código Civil de 2002.

Referida lei é dividida, basicamente, em duas partes:

1. A primeira trata dos condomínios e encontra-se parcialmente abolida pelos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil de 2002;
2. A segunda trata das incorporações imobiliárias e da figura do incorporador, regulando os aspectos jurídicos decorrentes das construções de prédios destinados a condomínios edilícios.

Ainda, assim como insculpido no Decreto-Lei nº 58/37 (posteriormente complementado pelo Decreto-Lei nº 745/69) e na Lei Federal nº 6.766/79, a Lei nº 4.591/64 disciplina procedimento específico para constituição em mora e resolução extrajudicial dos Contratos de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma de promitentes compradores inadimplentes.

Assim, pode-se afirmar que a legislação brasileira é cristalina quanto aos mecanismos e prazos a serem adotados nos procedimentos acima citados, de acordo com a natureza jurídica do imóvel em questão.

Para facilitar, podemos resumir da seguinte maneira:

a) Imóveis Loteados (terrenos com venda levada a efeito pelo próprio loteador):

Art. 32 da Lei n° 6.766/79:

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§3º – Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.

b) Imóveis Não Loteados (terrenos que, mesmo loteados, não foram adquiridos do loteador e demais imóveis construídos e prontos, vendidos após a emissão do habite-se):

Art. 1º do Decreto-Lei n° 745/69 – conforme nova redação insculpida pela Lei Federal nº 13.097/15:

Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único.  Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.

 c) Incorporações de Prédios em Condomínio (Unidades Autônomas Condominiais): Art. 63 e seus parágrafos da Lei n° 4.591/64:

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 03 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

Lei n° 4.864/65:

Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida, com o conseqüente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas:

(…)

VI – A rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de 3 (três) prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga.

VII – Nos casos de rescisão a que se refere o item anterior, o alienante poderá promover a transferência para terceiro dos direitos decorrentes do contrato, observadas, no que forem aplicáveis, as disposições dos §§ 1º a 8º do art. 63 da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, ficando o alienante, para tal fim, investido dos poderes naqueles dispositivos conferidos à Comissão de Representantes.

Da alteração introduzida no Decreto-lei nº 745/69 pela Lei Federal nº 13.097/15

O art. 62 da Lei n° 13.097/15 [2] em nada inovou ao alterar a redação do art. 1º do Decreto-Lei n° 745/69, haja vista que o instituto da cláusula resolutiva está previsto no art. 474 do Código Civil [3], assim como está previsto que tal cláusula, se expressa, se operará de pleno direito; se tácita, dependerá de interpelação judicial.

Ademais, não se pode nem ao menos afirmar que o parágrafo único da nova redação do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69 complementa o que foi estabelecido no caput desse dispositivo legal, pois a exigência do decurso do prazo para a purgação da mora como fundamento para aplicação da cláusula resolutiva expressa se encontra lá contida, além de estar presente no próprio Decreto-Lei nº 58/37.

Entende-se, portanto, que a única inovação legislativa contida nesse texto legal diz a respeito à dispensabilidade de registro dos Contratos de Promessa de Venda e Compra no Cartório de Registro de Imóveis, fato já há muito contemplado pela jurisprudência brasileira [4]. A referida inovação legislativa, desse modo, não traz qualquer inovação.

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O novo parágrafo único nada mais faz do que reforçar a ideia de resolução de pleno direito, quando presente cláusula resolutiva expressa, depois de decorrido o prazo concedido na interpelação, sem o exercício da purgação da mora.

Entretanto, é necessário apontar que o Decreto-Lei nº 745/69 trata exclusivamente dos Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóveis não loteados, conforme estabelecido pelo art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37, citado pelo Art. 1º, caput, do Decreto de 1969.

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973).

Assim, chega-se à conclusão de que o Decreto-Lei nº 745/69 limita-se a tratar sobre os Contratos de Promessa de Venda e Compra de terrenos que, mesmo loteados, não foram adquiridos diretamente do loteador e demais imóveis construídos e prontos.

Nenhuma alteração, portanto, foi descrita no tocante aos procedimentos de constituição em mora e resolução extrajudicial de Contratos de Promessa de Venda e Compra de Imóveis Loteados e de Unidades Autônomas Condominiais, os quais continuam regidos pelas suas próprias legislações.

No que pode afetar as incorporadoras e construtoras, a alteração trata apenas dos Contratos de Promessa de Venda e Compra que regem a alienação de imóveis vendidos após a conclusão e entrega das obras, situação para a qual, conforme a entendimento jurisprudencial, é frágil a realização de leilão extrajudicial [5].

Conclusão

Mediante os esclarecimentos apresentados, é possível compreender que o sistema jurídico insculpido pela Lei Federal nº 4.591/64 permanece intacto, sendo imprescindível a notificação extrajudicial para purgação da mora.

A rescisão contratual operar-se-á de pleno direito com o decurso do prazo estipulado na notificação e a consequente constituição em mora do promissário comprador inadimplente, sendo que somente se complementará e aperfeiçoará com a realização do público leilão extrajudicial, nos termos do art. 63, parágrafos 1º ao 10º, da Lei nº 4.591/64.

Merece ressalva, ainda, que, consoante ao sistema legal das incorporações imobiliárias, após a realização do leilão extrajudicial, não há que se falar em devolução das quantias pagas pelo promissário comprador, salvo o que do valor alcançado no público leilão sobejar sua dívida para com o promitente vendedor, nos termos do art. 63, parágrafo 4º, da Lei das Incorporações Imobiliárias.

Isto posto, entende-se que o Decreto-Lei nº 745/69, alterado pela Lei nº 13.097/15, não deve ser tomado como base para a rescisão extrajudicial de contrato de promessa de venda e compra de unidade autônoma condominial, visto não se tratar de imóvel pronto (contrato firmado após a emissão do habite-se).

Por fim, embora a alteração legislativa seja deveras diminuta, tratando apenas da redação de um artigo e a inserção de um novo parágrafo, uma análise aprofundada da legislação pertinente possibilita uma interpretação inequívoca das possíveis repercussões nos procedimentos adotados no âmbito da inadimplência decorrente de promissários compradores de unidades autônomas condominiais, incorporadas nos termos da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e demais legislações complementares.

[1] SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. – 8ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2014. Pág. 225.

[2] Art. 62.  O art. 1o do Decreto-Lei nº 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação: (Vigência)

Art. 1º – Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único.  Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora. (NR).

[3] BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

[4] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº 239. In: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de venda e compra no cartório de imóveis.

[5] BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Agravo Regimenta. Processo nº 2025371-44.2014.8.26.0000/50001.

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